Observatoire de l’habitat

L’évolution du poids du logement

dans le revenu des ménages

L’Observatoire de l’Habitat a récemment publié sa 10e note qui aborde le poids des remboursements d’emprunt et des loyers dans le revenu des ménages au Luxembourg entre 1996 et 2006. Un sujet motivé par la forte hausse des prix de l’immobilier ces dernières années. 3 tendances ressortent de cette étude: les ménages paient plus pour leur logement, leurs revenus ont augmenté et leur taux d’effort est resté stable.
 
 
L’analyse se base sur 2 enquêtes du CEPS/INSTEAD1 menées en 1996 et 2006, faites sur des échantillons de, respectivement,  3.996 et 3.836 ménages résidant au Luxembourg et réalisées en euros constants de 2006.
 
Elle fait apparaître qu’en 2006, 63% des ménages remboursent un emprunt ou paient un loyer contre 59% en 1996.
Le coût du logement est, tout statut confondu, de 820 euros/mois en moyenne en 2006, contre environ 690 euros/mois en 1996, soit une augmentation de 18,8%.
En 2006, les accédants à la propriété et les locataires disposent en moyenne de 4 760 euros/mois, contre environ 4 010 euros/mois en 1996, soit une hausse de 18,7% (20% pour les accédants à la propriété, 12,8% pour les locataires). L’évolution des revenus s’explique notamment par l’essor de la part des femmes professionnellement actives (37% en 1996 contre 49% en 2006, d’après Eurostat).
La part d’accédants à la propriété s’est accrue: 37% en 2006, contre 33% en 1996 alors que le montant des remboursements d’emprunts a augmenté de 21%.
Pour les locataires, qui représentent 26%, le coût du logement a augmenté de 13,6%.
En 2006, le taux d’effort des ménages est de près de 20,6%, contre  19,4% 10 ans plus tôt puisque les revenus ont augmenté parallèlement au coût du logement. Ce ratio diffère selon que les ménages achètent ou louent: pour les accédants à la propriété, on ne note aucune évolution significative, le ratio est légèrement supérieur en 2006 (18,9%) qu’en 1996 (18%); pour les locataires, il s’est légèrement accru, passant de 21,3% à 22,9%.
Plusieurs éléments, de nature structurelle ou comportementale, peuvent expliquer cette stabilité. Les prix de l’immobilier augmentant chaque année, leur hausse affecte principalement les personnes qui occupent leur logement depuis moins de 5 ans, ce qui influence légèrement les moyennes. Pour les 37% de ménages concernés, le logement représentait 22,7% du revenu en 1996, alors qu’il est de 25,6% en 2006. Pour les autres ménages, en revanche, ce ratio n’a pas évolué de manière significative.
En considérant le statut d’occupation, le taux d’effort s’est accru de 4,2 points pour les nouveaux accédants et seulement de 1,6 points pour les nouveaux locataires.
Le poids du logement des nouveaux accédants à la propriété est proche de celui des nouveaux locataires; en revanche, celui des anciens accédants est plus faible que celui des anciens locataires.
 
Par ailleurs, le fait que la hausse des prix de l’immobilier ne se répercute pas autant qu’on aurait pu le penser sur le revenu des ménages peut également s’expliquer par le fait que les ménages s’adaptent à ce phénomène en achetant ou louant des appartements et des biens plus petits. En 2006, près de 2/3 des ménages qui ont emménagé depuis moins de 5 ans ont opté pour un appartement, alors qu’ils étaient de 55,6% à faire ce même choix 10 ans plus tôt.
D’autre part, le nombre de pièces disponibles par personne est de 1,7 en 2006, alors qu’il était de 2,3 en 1996. Pour les ménages qui résident depuis plus de 5 ans dans le même logement, le nombre de pièces par personne n’a pas évolué: il est de 1,9 en moyenne.
Autre explication: les accédants à la propriété se sont également adaptés en allongeant la durée de remboursement de l’emprunt. En effet, cette dernière est passée de 19 ans en 1996 à 21 ans en 2006 pour les nouveaux accédants. Cette adaptation permet d’étaler dans le temps le remboursement du capital emprunté et, dans certains cas, d’augmenter le capital emprunté.
D’autre part, l’âge moyen des jeunes accédants à la propriété s’est accru de 3 ans en moyenne, passant de 32 ans en 1996, à 35 ans en 2006, ce qui pourrait signifier que les ménages économisent plus longtemps avant d’acheter leur logement.
Précisons enfin que la stabilité du taux d’effort moyen des ménages s’explique également par l’amélioration des conditions de crédit. Le taux moyen des crédits hypothécaires pour l’immobilier est passé de 5,5% en 1996 à 3,44% en 2006. Cette diminution du coût de
l’argent se traduit pour les ménages par une augmentation du capital qu’ils peuvent emprunter avec le même montant de remboursement.