Une approche globale

Serenity illustre parfaitement la notion de développement durable dans la réalité. Premier bâtiment certifié HQE au Grand-Duché, nominé dans la liste des meilleurs immeubles européens au prestigieux concours RICS en 2010, il a été imaginé par l’investisseur immobilier Fidentia. Le directeur de Fidentia, Louis De Halleux, nous a exposé les enjeux du «Green Building».

Pouvez-vous tout d’abord brièvement nous présenter Fidentia et ses activités au Luxembourg ?

Fidentia est un investisseur immobilier et un gestionnaire de fonds qui promeut une société d’investissements «Fidentia Green Buildings».  Nous anticipons la réglementation et le besoin du marché en immeubles verts. Nous avons été parmi les premiers à monter des opérations sur des bâtiments verts.

Quelle est votre démarche ?

Nous désirons aller au-delà des normes énergétiques, privilégiant une approche plus globale en matière environnementale, qui intègre une gestion environnementale du chantier et le recours à des matériaux écologiques. Nous avons monté les premières opérations à la fois à Luxembourg avec Serenity, et à Bruxelles avec Solaris.

Une certification a lieu avant même la mise sur pied du projet, pendant la réalisation de celui-ci puis en fin de construction. Nous recevons au final un certificat qui classe l’immeuble selon les quatorze critères de la certification HQE (ndlr : Haute Qualité Environnementale), certification qui a été retenue par nos soins pour la réalisation de l’immeuble Serenity.

Pouvez-vous nous détailler les spécificités de la certification HQE ?

La certification HQE est un concept qui permet de distinguer les bâtiments dont les performances environnementales et énergétiques correspondent aux meilleures pratiques actuelles. Le référentiel est composé de quatorze cibles au total réparties en quatre catégories : l’éco-construction, l’éco-gestion, le confort et la santé. Il s’agit d’un processus indépendant permettant d’évaluer de manière objective les qualités environnementales d’un bâtiment.

Où se situe l’immeuble Serenity dans ce classement ?

Sur les trois niveaux de performance retenus par cette certification (base, performant, très performant), l’immeuble Serenity a obtenu sept critères en «performant» et sept critères en «très performant», donc sans critère obtenu à un simple niveau de base. En d’autres mots, nous avons obtenu ce que l’on qualifierait de «grande distinction» à une session d’examens universitaires.
Il a ainsi été nominé dans la liste des meilleurs immeubles européens en 2010 lors du concours RICS (ndlr : ‘Royal Institution of Chartered Surveyors’) au Royaume-Uni.

Qu’est-ce qui a permis à Serenity d’afficher d’aussi bons résultats ?

La qualité de conception – l’Architecte Tatiana Fabeck – et de construction – la Compagnie Luxembourgeoise d’Entreprise – est tout à fait exceptionnelle. Toutes les techniques dernière génération existantes ont été mises en œuvre, notamment au niveau des accessoires. Consommation basse énergie, ventilation double flux naturelle assistée par ordinateur, isolation très performante, optimisation des surfaces vitrées et de l’apport lumineux extérieur, cellule de pilotage avec suivi en temps réel et détecteur de présence pour l’allumage des bureaux, collecte des eaux de pluie pour l’utilisation sanitaire et l’arrosage, tri des déchets, rien n’a été laissé au hasard.

Et outre l’aspect technologique, il y a une série d’autres critères indispensable pour obtenir la certification HQE…

Tout cela s’inscrit dans un ensemble, il s’agit d’une approche globale. Tout a par exemple été mis en oeuvre pour sensibiliser l’occupant. Des compteurs d’énergie ont été posés au niveau de chaque demi-plateau pour induire un comportement responsable.

Le choix des matériaux est un élément décisif également : chaque fiche de matériau composant l’immeuble a été examinée afin de pouvoir opter pour celui qui nécessite le moins d’énergie possible à sa fabrication ou à son transport ; ça c’est pour l’aspect écologique. Au niveau de l’effet sur la santé, la démarche est la même. Quelques exemples : les colles ne sont pas nocives pour la santé, les peintures sans solvants, des mesures pour réduire les ondes électromagnétiques ont été prises, etc.

Quels sont les avantages pour les occupants ?

Il apporte de nombreux avantages que l’on classifie en deux catégories : les avantages directs et indirects. Pour les avantages directs, il y a tout d’abord bien sûr des charges très réduites, de l’ordre de la moitié de celles d’un bâtiment classique, c’est-à-dire d’environ 2,4 euros par mètre carré par mois. Deuxièmement, s’implanter dans un immeuble d’une telle qualité environnementale est gage d’image de marque pour la société qui poursuit cette démarche, qui peut en faire un atout clé dans sa démarche de communication.

Les avantages indirects sont plus difficiles à «quantifier». Il s’agit là principalement de gains de productivité pour les sociétés dont les collaborateurs sont moins souvent malades, plus motivés et ainsi plus productifs. Des études ont été réalisées et corroborent cet état de fait.

… Et induire un comportement responsable, comme vous le souligniez. Ou bien est-ce plus une question de «commodité» comme on serait tenté de le comprendre à travers cet exemple ?

C’est un ensemble de choses. Comme je vous le disais, nous recherchons une approche globale de la problématique «développement durable» dans notre métier d’investisseur immobilier. Si les gens ont envie de venir à vélo mais qu’il n’y a pas d’endroit pour les garer ou pas de douches, matériellement, ce n’est pas possible.  
Pour l’anecdote, un de nos locataires avait décidé de s’installer à la base pour les qualités immobilières intrinsèques de l’immeuble Serenity sans être forcément intéressés par les caractéristiques vertes. Et bien depuis son installation, il a complètement repensé son système de photocopieurs et d’imprimantes ainsi que de tri des déchets.

D’une façon générale, ceux qui entrent dans cette démarche changent radicalement d’attitude et contribuent à faire évoluer les mentalités à grande échelle. C’est la raison pour laquelle j’en appelle aux politiques pour que l’on alloue des incitants aux entreprises qui occupent des bâtiments verts. On pourrait très bien imaginer une diminution des impôts immobiliers liés à l’occupation des surfaces, une réduction de l’impôt commercial ou encore la mise à disposition d’un système de vélos publics dans les villes qui n’en ont pas.

Y a-t-il d’autres projets de bâtiments verts en vue au Luxembourg pour Fidentia ?

Pas pour le moment, dans la mesure où avant de faire de l’immobilier vert, Fidentia a pour vocation de faire de l’immobilier tout court. Or, nous sommes actuellement dans un marché plus tendu, ce qui signifie qu’il faut d’abord occuper ou redévelopper les espaces existants avant de songer à réaliser de nouveaux projets. Toujours dans le même contexte, il est important d’assister les futurs occupants pour leur démontrer qu’en déménageant dans un immeuble «vert», ils pourront faire des économies qui compenseront les frais d’un déménagement. Il reste de grands efforts à déployer en ce sens pour contrer l’immobilisme à ce sujet.
Il est cela dit très important de souligner que les coûts d’un déménagement vers un immeuble vert sont rapidement amortis et que les économies qui s’ensuivent sont substantielles.
Quoi qu’il en soit, même si le processus est plus lent, nous poursuivrons dans notre lignée et d’autres bâtiments verts verront le jour.

Qu’en est-il du taux d’occupation de Serenity ?

6000 m2 sont encore disponibles sur un total de 10.500 m2.