Une agence immobilière pour les plus démunis

« Notre activité principale est de prendre en bail des logements pour les mettre à disposition de personnes à revenus modestes », explique Gilles Hempel, directeur de l’Agence Immobilière Sociale.
Cet instrument de lutte contre le mal-logement est à la fois une main tendue vers ceux qui recherchent un toit mais offre également de réelles garanties aux propriétaires. Le savoir-faire de l’AIS profite actuellement à 650 personnes réparties dans un parc immobilier de 180 habitations.
 
 
Pouvez-vous nous rappeler brièvement les missions de l’AIS?
 
L’AIS n’est pas une agence immobilière comme les autres puisque c’est nous qui prenons un bail auprès des propriétaires. Nous garantissons ainsi le paiement des loyers tous les mois puisque l’argent part de nos comptes. Étant donné que nous sommes les locataires, il est de notre responsabilité de garantir l’état irréprochable du bien ; nous avons des équipes de rénovations qui œuvrent dans ce sens.
En contrepartie, les propriétaires s’engagent à nous les louer à des prix inférieurs au marché. Les habitations sont alors proposées à des personnes en détresse avec qui nous passons un contrat de mise à disposition. Ces personnes nécessiteuses paient au maximum un tiers de leurs revenus mais la grande majorité s’acquitte de la totalité du loyer. Ils peuvent y rester pour un maximum de trois ans.
Notre mission est de faire de l’inclusion sociale par le logement, c’est-à-dire que nous faisons toujours un projet avec nos bénéficiaires pour qu’ils retrouvent une autonomie.
Le taux de réussite est de 80%. Cela veut dire que 80% des gens qui sortent de l’AIS peuvent se loger dans des conditions convenables et 8% d’entre eux deviennent propriétaires.
 
 
Et dans les cas de non-paiement?
 
Les mauvais payeurs sont très minoritaires au vu des 96% de la masse locative que nous arrivons à récupérer auprès de nos bénéficiaires. La perte sur les impayés, le vide locatif et le secours financiers ne représentent que 4% ; ce qui est très peu. Ceux qui font de la gestion locative dans le secteur privé rêvent de nos chiffres qui sont dus à l’accompagnement social que nous mettons en œuvre. Il faut bien évidemment tenir une comptabilité à jour et repérer les impayés. Nous intervenons alors au plus vite auprès du bénéficiaire pour comprendre les raisons et ainsi y remédier. Nous essayons toujours de sauver la situation tant que notre interlocuteur est de bonne foi mais dans certains cas, il est parfois inévitable de devoir clôturer des dossiers et de les transférer à notre conseil juridique qui s’occupe des résiliations. Il serait en effet injuste de laisser des impayés ou des dégradations volontaires se produire, non seulement au regard des autres bénéficiaires qui respectent leurs contrats mais également à celui du contribuable. Ce ne sont toutefois que de rares exceptions.
 
 
D’où provient votre financement?
 
Nous avons une convention avec le Ministère du logement qui prend en charge les frais juridiques, l’entretient des logements et notre déficit pour les impayés. Nos frais de fonctionnement relèvent du Ministère de la famille. La nouveauté, c’est que les communes participent depuis deux ans à notre financement. Grâce à leur aide, nous avons pu engager plus de personnel et déménager dans de plus grands locaux.
 
 
Quel rôle ont-elles à jouer dans cette mission?
 
Les communes ont découvert qu’il y avait sur leur territoire de nombreux logements inoccupés et qu’en même temps il y avait de plus en plus de personnes qui poussaient les portes de leurs offices sociaux à cause de problèmes de logement. En soi, il y a là un problème et sa solution. Lorsqu’une commune participe au financement de nos ressources humaines nous nous engageons en contrepartie à prendre plus de personnes en charge sur leur territoire ; une personne logée convenablement est une charge en moins pour l’office social.
 
 
Quels sont les moyens mis en œuvre afin de lutter contre l’exclusion sociale par le logement?
 
L’un des facteurs essentiel dans l’accès au logement est le travail. Ceux qui sont au chômage, en intérim ou qui n’ont qu’un CDD ont peu ou presqu’aucune chance de trouver un propriétaire qui prendra le risque de leur louer son bien. Le permis de conduire, les langues ou le manque de formations sont autant de paramètres qui nous astreignent à collaborer avec les autres services sociaux.
Nous faisons également des actions publicitaires dans les guides communaux sans pour autant entreprendre de recherches directes étant donné que ce sont toujours les propriétaires qui nous contactent. C’est d’ailleurs l’un des rôles des communes qui nous mettent en relation.
En outre l’Etat nous met à disposition les anciens logements de service qui étaient réservés jadis aux fonctionnaires des douanes et de la police que nous modernisons afin d’augmenter nos capacités d’accueil.
 
 
Êtes-vous favorable à la taxation des logements inoccupés qui est appliquée dans certaines communes du Grand-Duché?
 
Cette taxe peut être bénéfique même au niveau national mais uniquement si l’on propose en amont une autre solution aux propriétaires. Lorsque l’on parle des tarifs élevés pratiqués dans le secteur de l’immobilier nous pensons toujours aux spéculateurs et aux promoteurs, pourtant derrière les logements vides, se trouvent bien souvent des particuliers qui n’osent pas mettre leurs biens sur le marché. L’AIS est alors un autre moyen pour les inciter à les louer.
 
 
Depuis vos débuts en 2009, vous vous êtes beaucoup développé et avez multiplié vos activités. L’une d’elles est un projet de construction de deuxième phase, pouvez-vous nous le présenter?
 
En cinq ans, nous avons su développer un parc immobilier de 180 habitations. Prendre en bail ces lieux pour les mettre à disposition de personnes à revenus modestes, c’est là notre activité principale. On s’est ainsi professionnalisé dans le secteur. Aujourd’hui nous franchissons une étape supplémentaire en entreprenant un projet de construction de logements de deuxième phase à Niederkorn. Même si la majorité de nos bénéficiaires retrouvent une autonomie au bout des trois ans, certains n’y arrivent pas à cause de l’état actuel du marché immobilier. Avec ces sept nouveaux logements, nous voulons leur proposer un cadre dans lequel un délai supplémentaire leur permettra de retrouver une autonomie plus solide. Nous sommes actuellement spécialisés dans des dossiers à moyen terme mais dorénavant nous voulons aussi accompagner ceux qui en ont besoin dans le long terme.
 
 
Quelles sont les ambitions de l’AIS et avez-vous des réflexions pour améliorer le secteur de l’immobilier au Luxembourg?
 
À moyen terme, nous espérons augmenter notre parc locatif à 500 logements et devenir via la construction d’ensembles le troisième promoteur public aux côtés du Fonds du Logement et de la SNHBM.
Puis nous avons plusieurs pistes comme par exemple promouvoir les coopératives d’habitations ; un phénomène qui n’existe pas encore au Luxembourg. On pourrait également envisager une limitation des prix de l’immobilier aussi bien pour les ventes que pour les locations. Déjà appliquée en Allemagne, cette réflexion semble inévitable pour notre pays. Actuellement les propriétaires peuvent augmenter les loyers à chaque changement de locataires et ce sans aucune limite ni encadrement législatif.
Il faudrait également faire un effort considérable afin de construire plus de logements. Actuellement l’offre n’arrive pas à suivre la demande et c’est ce phénomène d’augmentation des prix qu’il faut réussir à inverser.
Enfin, il n’y a malheureusement pas assez de logements sociaux ; au Luxembourg cela ne représente que 1,5 % du parc immobilier alors qu’en France la législation a permis d’atteindre les 17%. À Vienne, un logement sur trois est un logement communal et cela fait considérablement baisser les prix.