Un nouveau visage
Le centre-ville de la capitale luxembourgeoise connaîtra une nouvelle jeunesse dans quelques années, avec la construction de pas moins de quatre projets d’envergure, notamment le projet Royal-Hamilius, lequel a pour vocation de redynamiser la zone quelque peu boudée, entre autres pour des raisons de difficultés au niveau de la mobilité. Interview de Benjamin Limbourg, Head of Letting & Sales chez BNP Paribas Real Estate Luxembourg, la seule société immobilière en mesure de couvrir l’ensemble du cycle de vie des projets immobiliers grâce à ses six lignes de métiers complémentaires.
Luxembourg-Ville entame sa transformation, notamment par le réaménagement de son centre-ville, à savoir la ‘City’ comme l’aiment à l’appeler certains. Comment ce réaménagement s’articule-t-il ?
Il y a quatre projets de bureaux officialisés qui vont voir le jour dans les six prochaines années, à savoir les projets Royal Grace, Royal 20, Hamilius et Carrefour.
Le projet Royal Grace se situe à l’angle du boulevard Royal et de l’Avenue Pescatore. Immeuble d’angle de 1.568 m2 signé Tatiana Fabeck, il offrira un haut niveau de confort d’utilisation, une visibilité exceptionnelle, une vue panoramique sur la Ville Haute et le quartier Européen, et affichera des coûts de fonctionnement réduits. Il sera livré mi-2016.
Le projet Royal 20, situé le long du Boulevard à la place de l’ancien hotel Rix, est un immeuble de bureaux de prestige de huit étages qui proposera 4.743 m2 de surfaces administratives, modulables à souhait, afin d’accueillir un ou plusieurs occupants et sera livré en première ligne fin 2015. Il est signé par l’architecte de renommée internationale Christian de Portzamparc, prix Pritzker.
Le projet Carrefour est situé au coin de la Rue Emile Reuter et du Boulevard Royal. Il s’agit d’un immeuble de bureaux existant qui subira dans les mois à venir un assainissement énergétique. Ce bâtiment de +/- 13.000m² sera disponible fin 2016.
Le projet Royal-Hamilius, pièce centrale du réaménagement du cœur de la capitale, à l’actuel emplacement de la gare routière à proximité immédiate du siège de la poste a été conçu par les architectes Foster + Partners en association avec le cabinet d’architectes et urbanistes Tetra Kayser. Il sera livré par phases successives dès 2017. Reposant sur un concept unique associant logements, commerces, services et horeca, il sera composé de 6.800 m2 de logements – soit 73 logements, de 12.000 m2 de bureaux, 10.000 m2 de surfaces de commerces et de restaurants pour une surface totale de 36.000 m2. En outre, compte tenu des difficultés de stationnement au centre-ville, cinq niveaux de parking sous-terrain abritant 650 places sont prévus. Ce projet a pour vocation de redynamiser le centre-ville de la capitale par le renforcement de l’attractivité commerciale et la valorisation de son patrimoine culturel et historique. Cette redynamisation passe incontournablement par une hausse de l’offre résidentielle, très insuffisante aujourd’hui dans le centre-ville, et que le projet en question rend possible.
Ces travaux auront-ils un impact direct sur l’activité locale ?
Oui, clairement. Très nombreuses sont les sociétés qui souhaitent quitter le centre-ville à cause des futures nuisances – essentiellement sonores – qu’engendreront les travaux, qui, il faut le rappeler, s’étaleront sur au moins six ans.
Même s’il est certain que la Ville de Luxembourg mettra tout en œuvre pour garantir la fluidité de la circulation, la création du sous-sol du projet Hamilius va très probablement avoir quelques répercutions.
Outre les sociétés qui souhaitent quitter la zone, d’autres spéculent et achètent des surfaces de bureaux. N’oublions pas que ce quartier est une valeur sûre et que les prix devraient encore évoluer à la hausse.
A qui profitera cet «exode» temporaire ?
Le quartier du Kirchberg devrait être le «grand gagnant», et ce, notamment parce que l’infrastructure devant accueillir le tram est déjà présente, le long du boulevard Kennedy, et que, par conséquent, les nuisances seront minimes. A propos du tram, précisons que les travaux devraient débuter en 2015 au Kirchberg avec une mise en service en 2017 et une mise en service de l’ensemble de la ligne en 2020/2021.
D’autres quartiers de la ville, comme Gasperich, ou communes périphériques, à l’instar de Bertrange, devraient également profiter de cet exode. Comme vous le signalez, cet exode ne sera que temporaire, nombre d’établissements bancaires et de petites sociétés étant désireuses d’avoir une adresse au boulevard Royal, prestige et visibilité obligent. Au terme des travaux, le quartier s’avérera être encore plus intéressant que par le passé, surtout en raison de l’amélioration de la mobilité, et les loyers, qui atteignent déjà des sommets à l’heure actuelle, seront très certainement amenés à augmenter encore graduellement sans pour autant exploser.
Quels sont les prix pratiqués actuellement à la location au boulevard Royal ?
Nous atteignons en moyenne les 40 euros/m2, et les nouveaux immeubles qui verront le jour afficheront des loyers de 50 euros/m2. Quant aux places de parking, une place coûte à l’heure actuelle environ 400 euros par mois.
Il est intéressant de souligner que compte tenu des taux d’intérêt historiquement bas, les sociétés sont enclines à acheter des surfaces de bureaux au centre-ville, qui se négocient autour de 8.000 euros/m². Certaines surfaces ont été récemment vendues 10.000 euros/m². Les rendements, quant à eux, atteignent des valeurs historiques aux alentours de 5% avec un « prime » à 4,8%.