Logement au Luxembourg : quelles réponses à la crise persistante ?

Face à un marché immobilier toujours fragilisé, le gouvernement ajuste sa stratégie pour mieux encadrer l’action publique et soutenir le secteur. Claude Meisch, ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire, détaille les enjeux et les mesures mises en place pour répondre à cette situation.

Pourriez-vous dresser un état des lieux de la situation du logement au Luxembourg ?

Nous faisons aujourd’hui face à deux crises distinctes. La première est structurelle : depuis des années, nous ne construisons pas assez pour répondre à la croissance de la population. La seconde, plus récente, est liée à la hausse des taux d’intérêt. Beaucoup d’investisseurs, qu’ils souhaitent louer ou habiter leur logement, ne parviennent plus à financer leurs projets. Les banques sont devenues plus prudentes, les taux ont augmenté et, par conséquent, les transactions ont nettement diminué.

Nous observons toutefois un léger redressement sur le marché de l’occasion, où les prix ont baissé d’environ 15%. En revanche, le marché des nouvelles constructions peine encore à redémarrer. Malgré certaines mesures fiscales temporaires qui ont eu un effet positif, les prix dans le neuf n’ont reculé que de 7% environ, ce qui reste insuffisant pour débloquer le financement avec des taux situés autour de 3,5 à 4%. C’est, en résumé, le cœur du problème actuel.

Face à ce blocage persistant du marché, quels leviers l’État peut-il réellement activer pour sortir de cette impasse ?

C’est une question essentielle. Plus que jamais, le rôle de l’État est crucial. Au cours des deux dernières années, nous avons acquis 550 logements via des contrats en vente en futur état d’achèvement. Mais cette approche ne peut pas constituer l’unique réponse. Il faudra trouver un nouvel équilibre entre les prix du marché et des taux d’intérêt, qui, très probablement, resteront autour de 3,5%. Il ne faut pas s’attendre à revenir aux niveaux extrêmement bas d’il y a cinq ans, qui n’étaient pas normaux et qui, d’ailleurs, contribuaient aussi à l’explosion des prix.

Nous avons également lancé un ensemble de mesures destinées à agir sur le long terme : accélération et simplification des procédures d’autorisation, modernisation des mécanismes administratifs… Environ quarante points ont été définis il y a un an et demi. Une partie est actuellement en procédure législative, l’autre devrait être actée par le Conseil de gouvernement au début de l’année prochaine.

En parallèle, nous renforçons le soutien aux acteurs publics chargés du développement de logements abordables. Notre législation désigne deux promoteurs publics ainsi que les communes comme responsables de la création de ce type de logements. Grâce à une optimisation de la loi, l’État pourra désormais prendre en charge jusqu’à 100% des coûts d’investissement. Le programme de rachat se poursuivra également. Nous avons décidé d’adapter le prix maximum que l’État est prêt à payer : au lieu d’un montant unique pour tout le pays, celui-ci variera désormais selon la zone géographique. Le Luxembourg a été découpé en six régions, chacune dotée de son propre plafond. Cela devrait permettre de débloquer des dossiers qui, jusqu’ici, restaient en attente.

Malgré tout cela, il est clair que l’État ne peut pas tout résoudre. L’initiative privée à un rôle essentiel à jouer. Pour retrouver un marché fonctionnel, il faudra encore une baisse des prix dans le neuf afin de réaligner les coûts de construction, de vente et les conditions de financement.

Justement, au niveau local, comment s’organise concrètement cette collaboration avec les communes, notamment dans le cadre du Pacte Logement ?

Cette collaboration entre l’État et les communes est absolument essentielle. Aucun logement ne peut se construire sans une autorisation communale. Cela signifie que, si l’on veut réellement avancer, il faut soutenir la volonté des bourgmestres et des conseils communaux à délivrer des autorisations, à développer leur territoire et à créer des logements supplémentaires.

Nous travaillons avec deux grands instruments. Le premier concerne le logement abordable, qui vise principalement les ménages les plus fragiles. La réforme est encore en procédure législative, mais, à terme, les communes seront subventionnées à 100% pour leurs investissements dans ce type de logements. Le second outil est bien entendu le Pacte Logement. Il soutient les communes qui acceptent une certaine croissance de leur population car, qui dit croissance, dit également nouvelles obligations : construire des écoles, des crèches, des infrastructures sportives et culturelles, etc. Nous avons donc relevé, d’un côté, les plafonds des montants subventionnables, et de l’autre, engagé une simplification de la gestion administrative.

Au début de mon mandat, j’ai visité environ la moitié des communes du pays. Certaines, surtout rurales, ne souhaitent pas forcément grandir et c’est compréhensible. Mais dans les agglomérations et les grandes villes, j’ai constaté une vraie prise de conscience, elles comprennent qu’elles sont des actrices incontournables, qu’elles doivent se développer pour permettre à leurs citoyens, notamment les jeunes, de rester vivre dans leur commune.

Quel message souhaiteriez-vous transmettre aux nouvelles générations qui, aujourd’hui, peinent à accéder à l’immobilier au Luxembourg ?

C’est une réalité et c’est l’un des grands objectifs du gouvernement : aider ces jeunes générations. C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles mes deux ministères ont lancé un appel à projets pour des logements abordables jeunes. Ceux-ci sont destinés aux moins de 26 ans aujourd’hui, mais nous allons relever ce plafond à 32 ans. L’idée est de soutenir les jeunes qui terminent leurs études, commencent leur carrière, mais n’arrivent pas à se loger sur le marché régulier.

Nous avons également renforcé les aides pour les primo acquéreurs. Une décision a été prise concernant le Bëllegen Akt, en augmentant le plafond de l’avantage fiscal. Concrètement, cela signifie une réduction, voire une annulation, des droits d’enregistrement jusqu’à 40.000 euros d’impôt économisé. L’objectif est de permettre aux jeunes d’investir au Luxembourg, de s’implanter ou de rester dans le pays où ils ont grandi.

Par Barbara Pierrot