Le marché immobilier au 1er trimestre 2024: activité réduite et stabilisation progressive des prix de vente

Le rapport d’analyse 10 publié par l’Observatoire de l’habitat dresse un bilan des évolutions de l’activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l’immobilier résidentiel au 1^er trimestre 2024.

En résumé, les constats suivants peuvent être faits:

→ L’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels reste à des niveaux très inférieurs à ceux relevés avant la crise immobilière, particulièrement pour la nouvelle construction. On note toutefois un léger redémarrage de l’activité sur le marché des appartements existants ce trimestre.
→ Le ralentissement de la baisse des prix amorcé au trimestre précédent se confirme: seulement -0,3% entre le 4^e trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024 selon l’indice hédonique du Statec (contre -6,6% entre le 2^e et le 3^e trimestre 2023 puis -2,1% le trimestre suivant). Les prix des logements restent toutefois en baisse sur douze mois: -10,9% entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024.
→ Enfin, les loyers annoncés des appartements se sont stabilisés depuis le 2^e trimestre 2023 (malgré une hausse un peu plus forte au 4^e trimestre 2023). Sur les douze derniers mois, la hausse des loyers annoncés des appartements reste contenue: +1,5% entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024. Elle est ainsi inférieure à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+3,2%) sur la même période.

Les constats en détail

a. Nombre de ventes de logements

L’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels reste, au 1^er trimestre 2024, à des niveaux très inférieurs à ceux relevés avant la crise immobilière à l’œuvre depuis la fin d’année 2022, et ceci touche l’ensemble des segments.

C’est surtout sur le segment des appartements en construction (VEFA) que le nombre de transactions a très fortement baissé depuis le début de l’année 2023, pour atteindre seulement 92 ventes ce trimestre (-47,1% par rapport au 1^er trimestre 2023). Le nombre de transactions est ainsi 7 fois inférieur à la moyenne des années précédant la crise (667 ventes d’appartements en construction au 1^er trimestre en moyenne sur les années 2017 à 2022).

En revanche, on note un léger redémarrage de l’activité sur le segment des appartements existants au 1^er trimestre 2024: respectivement +24,5% et +11,9% pour le nombre de transactions et le volume financier associé par rapport au 1^er trimestre 2023. L’activité sur ce segment reste toutefois inférieure à la moyenne des années précédant la crise (1.002 ventes en moyenne au 1^er trimestre sur les années 2017 à 2022).

b. Prix immobiliers

L’indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec (incluant à la fois les logements existants et en construction) suggère un net ralentissement dans la baisse des prix ce trimestre: seulement -0,3% entre le 4^e trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024 (contre -6,6% entre le 2^e et le 3^e trimestre 2023 puis -2,1% le trimestre suivant). Toutefois, les prix des logements restent en baisse sur douze mois: -10,9% entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024.

Le ralentissement dans la baisse des prix touche les deux segments de l’existant: -0,2% par rapport au 4^e trimestre 2023 sur le segment des appartements existants, et +0,6% sur celui des maisons existantes. Sur douze mois, la baisse reste toutefois très nette: -12,4% pour les appartements existants et -14,7% pour les maisons existantes par rapport au 1^er trimestre 2023.

En revanche, les prix de vente des appartements en construction (VEFA), qui ont été les moins touchés par la baisse des prix, sont en baisse ce trimestre (-2,3% par rapport au 4^e trimestre 2023). Mais les évolutions sur ce segment sont aujourd’hui très volatiles, puisque le nombre de transactions est ici très limité. Sur ce segment, c’est toujours un ajustement par les volumes d’activité qui domine, davantage qu’un ajustement par les prix.

c. Loyers annoncés

Après plusieurs trimestres de forte hausse (en particulier du 2^e trimestre 2022 au 1^er trimestre 2023), les loyers annoncés des appartements se sont stabilisés depuis le 2^e trimestre 2023, malgré des évolutions un peu volatiles. Sur les douze derniers mois, la hausse des loyers annoncés des appartements reste ainsi contenue: +1,5% entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024. Elle est inférieure à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+3,2%) sur la même période.

Le ralentissement assez net de la hausse des loyers annoncés depuis le milieu de l’année 2023 s’explique très probablement par les contraintes financières sur les revenus des locataires, qui ne pourraient absorber de fortes augmentations des loyers demandés par les bailleurs, malgré la forte demande locative, générée notamment par le report d’une partie de la demande depuis l’accession à la propriété (rendue plus difficile par l’augmentation forte et rapide des taux d’intérêt) vers la location.

Sur le segment assez particulier de la location de chambres meublées, qui représente actuellement environ 15% de l’offre locative totale, la hausse des loyers est plus élevée: +4,5% par rapport au 1^er trimestre 2023. Cette augmentation est nettement supérieure à celle relevée pour l’indicateur des loyers annoncés des appartements (non meublés), et même supérieure à l’inflation sur les biens à la consommation.

Il faut souligner enfin qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. L’augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est, elle aussi, relativement modérée. Elle est aujourd’hui nettement inférieure à l’inflation sur les biens à la consommation selon les statistiques du Statec: +1,5% pour l’indice des loyers entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024, contre +3,2% pour l’inflation sur les prix à la consommation mesurée par l’IPCN.

Note: Ce rapport d’analyse 10 s’appuie sur les données collectées par le Statec et l’Observatoire de l’habitat, en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l’activité et les prix de vente des logements (issus des actes notariés). Il mobilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements (issus des annonces immobilières).

Communiqué par le ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire