Une nouvelle conception de logements abordables

La société act360° Real Estate Consultancy a été créée en 2019 et propose des prestations en conseil stratégique et opérationnel dans l’immobilier pour les communes et les investisseurs privés. Vu l’évolution des prix de ce marché, la croissance de la population et l’expérience des fondateurs du bureau, Eric Rosin et Martin Schnögass, l’entreprise a élaboré un concept pour créer du logement locatif abordable et espèrent aider à améliorer la situation tendue sur le marché immobilier. Ils sont donc à la recherche de terrains en location longue durée pour réaliser du logement abordable.

Pourquoi avez-vous élaboré un concept dans ce domaine?

MS: La problématique du logement prend une ampleur telle que les Luxembourgeois sont forcés de quitter les frontières pour pouvoir se loger. Cette difficulté risque de détruire la cohésion sociale et par conséquent de compromettre le succès de l’économie luxembourgeoise. De plus nous sommes arrivés à un point dans notre vie où on fait le bilan de ce qu’on a accompli et l’idée de contribuer à une solution dans ce domaine que nous considérons comme un des plus grands défis de notre pays nous fascine.

ER: Lorsque j’assumais la fonction de directeur du Fonds du Logement, j’ai été plusieurs fois confronté à des «cas précaires». Nous sommes persuadés que la situation difficile dans ce domaine peut seulement s’améliorer si plusieurs acteurs – public et privé – se coordonnent. Comme le ministère du Logement l’a souligné, il est nécessaire qu’une multitude de solutions soient trouvées pour augmenter l’offre en logement abordable et nous voulons y participer en mettant nos expériences dans ce domaine à profit. Lors de la présentation des principes du Pacte Logement 2.0 la ministre de l’Intérieur a par exemple ouvert la porte à la densification verticale de la construction. Or comme cela relèvera finalement d’une décision communale, nous attendons de voir ce qui sera réellement envisageable à l’avenir.

Quels sont les objectifs de votre concept et comment se démarque-t-il?

MS: Nous voulons tout d’abord contribuer à la création de logements abordables en location avec un objectif de loyer d’environ 10 euros au m2, et ce, à destination des personnes éligibles aux aides du ministère du Logement. Contrairement aux acteurs existants, notre concept s’adresse en effet à des ménages à faibles revenus, mais aussi à revenus moyens pour lesquels nous voulons créer des logements subventionnés sans suivi social. Pour y parvenir, nous voulons attirer l’intérêt des propriétaires de terrains (communes, Etat, privés,…) en leur proposant une alternative intéressante à leur inutilisation. Dans le cadre de PAP «nouveau quartier», les promoteurs pourraient également profiter de notre concept pour remplir leur obligation de fournir des logements à coût modéré.
La particularité de notre concept est qu’il se concentre sur la création de logements abordables sans l’objectif de servir le marché de location sociale. De plus, notre idée consiste à créer des logements exclusivement destinés à location et nous pouvons même développer des résidences avec peu de superficie. Tout ceci grâce à une structure juridique garantissant le caractère social du concept et sa réalisation.

Quelles sont les étapes de mise en œuvre de votre concept?

ER: Notre concept se compose de cinq étapes de réalisation dont la première est l’acquisition d’un terrain constructible. Celle-ci peut être une vente classique, mais nous supposons qu’un loyer à longue durée serait plus intéressant dans le cadre de la création de logements destinés à la location. Dans ce cas, le propriétaire – public ou privé – conserve son terrain et peut créer une rentrée locative.
La deuxième étape concerne le financement des projets qui seront (théoriquement) éligibles aux subventions du ministère du Logement. La partie non subventionnée sera financée par un institut financier. Afin d’optimiser le financement nous créerons une deuxième société qui répond aux critères sociaux et ne générera pas de dividendes. Il s’agira d’une activité complètement séparée de la consultance.
La troisième étape est la réalisation des constructions selon les principes du développement durable et de la construction à basse énergie. Nous sommes ouverts aux nouveaux concepts de logements tels que l’habitation intergénérationnelle, la cohabitation, l’urban farming,…
La quatrième étape est le choix des candidats locataires. Notre concept permet aux propriétaires de terrains (semi-)publics de définir avec nous des critères complémentaires afin que les communes puissent continuer à diriger leur développement. Elles pourraient ainsi par exemple donner la priorité à des ménages habitant déjà dans la commune ou se trouvant dans une situation précaire. Le but est de garantir ensemble à long terme une mixité sociale.
La dernière étape est la gestion des locations et la maintenance des immeubles. Notre concept prévoit un calcul de loyers transparents en fonction des coûts du projet avec un objectif d’environ 10 euros au m2 hors charges.

A quel stade se trouve votre concept?

ER: Notre concept est élaboré et nous avons établi un business-plan sur douze ans. La création d’une société d’impact sociétal est en préparation et nous sommes à la recherche de terrains pour réaliser un ou plusieurs projet(s) pilote(s). Notre premier projet concret nous permettra de prouver la faisabilité de notre concept, que nous espérons pouvoir lancer en 2021. Les premiers retours reçus lors de sa présentation sont prometteurs.

Quel type de terrain recherchez-vous? 

MS: En principe nous sommes à la recherche de terrains viabilisés pour la construction de logements  plurifamiliaux. Nous voulons trouver des terrains qui permettent de construire des résidences d’au moins quatre appartements. Nous nous adressons à tous les types de propriétaires qui souhaitent utiliser leur terrain pour créer du logement abordable, et ce, sans perdre leur titre de propriété.
Ainsi, les propriétaires pourront soutenir l’offre en logement abordable avec peu d’effort, en se reposant sur notre expérience professionnelle pour la réalisation et la gestion. Des concepts comme le nôtre sont nécessaires à la création de logements locatifs à prix abordable dont le Luxembourg a tellement besoin.