Logements abordables : la FAL, un partenaire de confiance pour les communes
Afin de répondre à la crise du logement, les communes sont appelées à jouer un rôle de plus en plus important dans le développement de logements abordables. Pourtant, pour nombre d’entre elles, la gestion d’un parc immobilier représente un vrai défi. Entre les contraintes administratives, les aspects techniques et l’accompagnement social des locataires, mettre en place un véritable service dédié n’est pas toujours envisageable, en particulier pour les petites et moyennes communes. Gilles Hempel, directeur de la Fondation pour l’Accès au Logement, revient sur l’activité de bailleur social, notamment destiné à faciliter le travail des communes dans la gestion de logements abordables.
Une nouvelle dynamique grâce à l’évolution de la loi
Grâce aux évolutions récentes de la législation, la Fondation pour l’Accès au Logement propose désormais aux communes un accompagnement complet, leur permettant de développer du logement abordable tout en déléguant sa gestion à un acteur spécialisé. « Nous collaborons déjà avec 67 communes dans le cadre de la gestion locative sociale. Ce partenariat couvre désormais plus des deux tiers des communes du pays et constitue l’un des piliers de notre activité. L’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le logement abordable a marqué un tournant dans l’organisation du logement social au Grand-Duché. Désormais, les missions de promoteur social et de bailleur social sont clairement dissociées, tout comme leurs mécanismes de financement », explique Gilles Hempel.
Concrètement, une commune n’est plus tenue d’assurer elle-même la gestion des logements qu’elle construit. Elle peut confier cette mission à un bailleur social externe, tout en conservant son rôle dans le développement de logements abordables sur son territoire. « Pour les communes, cette évolution représente une vraie opportunité. La prestation de bailleur social est intégralement financée par l’État, ce qui signifie qu’elle ne génère aucun coût supplémentaire. Elles peuvent ainsi bénéficier d’une prise en charge complète de leur patrimoine locatif sans devoir créer une structure interne dédiée. A la FAL, nous sommes en mesure de répondre à cette demande », indique le directeur.
Cette solution répond particulièrement aux besoins des communes disposant d’un parc limité de logements. Lorsqu’il s’agit de gérer cinq, dix ou une vingtaine de logements, mettre en place un service technique, administratif et social spécifique représente souvent un investissement disproportionné. « En s’appuyant sur nos compétences, elles peuvent remplir leur mission en faveur du logement abordable tout en s’appuyant sur notre expertise ».
Une offre globale au service des collectivités
Quant à l’activité de la Fondation, elle ne se limite pas à la seule gestion des logements. Son accompagnement peut intervenir à plusieurs niveaux, selon les besoins des communes. « Certaines nous sollicitent dans le cadre de la gestion locative sociale sur leur territoire. D’autres nous confient directement la gestion des logements qu’elles possèdent déjà. Pour les communes souhaitant aller plus loin, et grâce à notre service Abitatio, nous sommes également en mesure d’assurer le développement complet d’un projet immobilier : de la planification à la construction, jusqu’à la gestion des logements une fois ceux-ci livrés », déclare Gilles Hempel.
Cette approche permet aux communes de disposer d’un interlocuteur unique capable d’accompagner l’ensemble du projet, sans qu’elles aient à mobiliser d’importantes ressources humaines ou techniques. « À ce jour, une quinzaine de communes nous ont déjà confié la gestion de leur parc de logements dans le cadre de son activité de bailleur social. D’autres projets sont actuellement en préparation, plusieurs communes ayant déjà manifesté leur intérêt pour les logements en cours de construction », explique-t-il. Au total, cette activité représente aujourd’hui près de 200 logements gérés en tant que bailleur social.
Lever les freins à l’engagement des communes
Pour de nombreuses communes, la volonté de développer du logement abordable existe, mais les inquiétudes liées à la gestion quotidienne peuvent constituer encore un frein. « Ces questions ne se posent plus puisque nous assurerons le suivi administratif, gérons les interventions techniques et accompagnons les locataires lorsque des difficultés apparaissent », indique-t-il. En prenant en charge l’ensemble de ces missions, elle permet aux communes de se concentrer sur leur engagement en faveur du logement, tout en ayant la garantie que leur patrimoine sera géré par un acteur spécialisé.
Selon le directeur, cette possibilité contribue progressivement à lever certains freins. Les communes savent désormais qu’elles ne seront pas seules face aux responsabilités liées à la gestion de logements abordables. Cette évolution intervient alors que les besoins restent particulièrement importants. « Malgré les nombreuses mesures mises en place ces dernières années, la crise du logement demeure une réalité. Les efforts se multiplient, mais ils doivent encore s’intensifier pour répondre à la demande », admet Gilles Hempel, qui insiste sur la nécessité d’une mobilisation collective associant l’État, les communes et les acteurs spécialisés du secteur. « Les communes se montrent aujourd’hui davantage proactives et prennent plus facilement contact afin d’étudier les possibilités de développement de logements abordables. L’action des conseillers logement, mis à disposition des communes par le ministère, contribue également à cette dynamique en identifiant les opportunités locales et en facilitant l’émergence de nouveaux projets ».
Une expertise développée au fil des années
Si la Fondation est aujourd’hui en mesure de proposer une offre aussi complète, c’est aussi grâce à l’expérience acquise depuis près de dix-sept ans. L’ensemble des compétences nécessaires à la gestion d’un parc immobilier est réuni en interne. « Les équipes administratives assurent le suivi des dossiers et la gestion comptable, tandis que le service technique intervient directement dans les logements. Les services sociaux accompagnent les ménages lorsque la situation le nécessite et chaque locataire bénéficie d’un suivi assuré par un coach logement, afin de favoriser une occupation durable et responsable du logement », explique Gilles Hempel.
Cette organisation permet d’assurer un accompagnement global, à la fois technique, administratif et humain. Aujourd’hui, la Fondation gère un parc d’environ 800 logements, toutes activités confondues : logements relevant de la gestion locative sociale, logements étatiques, logements développés par Abitatio ainsi que ceux gérés pour le compte de communes et d’autres partenaires.