Faciliter le développement de logements à coût modéré dans les communes

La demande en matière de logements excède l’offre et les prix du marché immobilier au Grand-Duché augmentent. Fort de ce constat, Frank Leuschen, fondateur et administrateur délégué du cabinet de conseil indépendant MC Luxembourg, présente le service dédié au développement de logements à coût modéré et 100% communal.

 

Les logements à coût modéré font partie des solutions mises en œuvre pour répondre à la problématique du logement sur le territoire national. Quel est le rôle de MC Luxembourg dans leur développement?

Les activités de MC Luxembourg s’inscrivent dans l’intérêt public et donc du citoyen. Aujourd’hui, nous constatons une pénurie de logements qui impacte en premier lieu les jeunes entre 20 et 35 ans et les jeunes familles. De notre point de vue, la problématique évoluera à moyen terme et s’étendra aussi à l’autre versant de la pyramide démographique, à savoir celle des seniors. Les logements à coût modéré y répondent et, forcément, les besoins croîtrons à l’avenir.

Parmi les initiatives qui ont été lancées pour faire face à ce développement, ce sont avant tout l’Etat et les communes qui sont concernés. Malgré toutes les sensibilisations politiques, le secteur communal reste relativement en retrait au niveau des projets de logements à coût modéré. C’est pour cette raison que MC Luxembourg a développé un service spécifique en la matière. Nous combinons ainsi notre expertise et nos compétences métiers du secteur communal avec notre savoir-faire en matière de projets d’investissement.

 

Comment fonctionne ce service?

Notre cabinet prend intégralement en charge les différentes démarches d’un projet: de la définition des besoins spécifiques de la commune dans le cadre de l’élaboration d’un concept intégré, à la conception, en passant par un cahier des charges complet, les procédures de mise en concurrence, le suivi de la construction, la finalisation, jusqu’à la commercialisation. Le projet est livré clé en main et nous prévoyons un budget maximal non révisable. Dans le cas d’un projet de ventes de logements, la commune et les futurs acquéreurs ne subissent aucune surprise en matière budgétaire. Les logements sont mis à disposition par le biais d’un bail emphytéotique en général sur 99 années, comprenant les conditions de reprise et de rachat et notamment un droit de préemption pour la commune afin d’éviter toute spéculation immobilière.

En collaborant avec MC Luxembourg,  les communes réduisent leur charge de travail en interne auprès de leurs équipes techniques et administratives. Les élus locaux optent ainsi pour une gestion active et personnalisée de leur patrimoine communal et notamment celui qui concerne les terrains constructibles de taille moyenne. Nous réagissons à une volonté politique locale, où les bourgmestres poursuivent une démarche active par rapport à leur population. Ils peuvent également fixer leurs propres critères d’éligibilité pour définir le profil des futurs occupants.

Les projets sont à 100% communaux et exécutés en régie propre, car les responsables communaux sont impliqués à tous les niveaux de la procédure. Nous nous attachons également à optimiser le denier public en choisissant l’offre la plus avantageuse économiquement. Avec MC Luxembourg, la commune dispose d’un seul interlocuteur, prenant en charge la gestion et coordination de toutes expertises requises pour la mise en œuvre du projet (architecte, compétences techniques, expertise et conseil légal, etc.).

De plus, s’il est souhaité, nous réalisons des séances d’information publiques pour les citoyens. Le prix d’acquisition est fixe et connu dès le départ. En d’autres termes, nous agissons dans la logique d’Economie pour le Bien commun pour servir les intérêts publics et donc les responsables politiques dans la mise en œuvre de leurs programmes électoraux. Nous aidons aussi les résidents qui n’ont pas les moyens de réagir face à la flambée des prix du marché de l’immobilier.

 

Quels sont les projets de logements à coût modéré que vous menez actuellement?

Ensemble avec les responsables de la commune de Clervaux, nous avons réalisé un projet pilote dans la commune avec la construction d’un logement à coût modéré qui a été finalisé en 2018. Celui-ci se trouve dans la localité de Munshausen. Les responsables communaux ont mis en œuvre un projet de taille moyenne avec neuf unités de logements destinées à la vente au prix de 2.200 euros/m2. Ce projet répond à la demande d’une population jeune et locale, selon les critères établis par la commune tout en respectant les dispositions du cadre légal en vigueur.

Ces neuf unités de haute qualité qui répondent également aux normes énergétiques en vigueur et ont été réalisées sur base d’une conception architecturale personnalisée suivant les besoins de la commune qui souhaitait préserver le cachet du village. En effet, ce bâtiment était une ancienne ferme et nous avons effectivement conservé son aspect au sein de son environnement rural.

Des projets dans d’autres communes tels que Mersch, Steinfort, Rosport-Mompach et Wincrange sont en cours de réalisation, voire de finalisation. Celui de Rosport-Mompach n’est autre que le réaménagement de l’ancien Hôtel de la Poste. Ce bâtiment est soumis aux contraintes des monuments classés et la commune a souhaité préserver ce patrimoine historique tout en le réaffectant à des besoins de logements et de services commerciaux.

En général, il y a lieu de prévoir un délai de plus ou moins deux ans et demi pour réaliser un projet. Pour l’année prochaine une dizaine de projets sont déjà planifiés.

Ainsi, considérant un marché immobilier luxembourgeois auquel de plus en plus de citoyens ne peuvent plus accéder, notre méthode de travail, intégrant l’ensemble des compétences et expertises requises pour la mise en œuvre d’un projet à 100% communal, permet aux responsables politiques d’agir de manière active au niveau local dans le cadre de la création de logements à coût modéré.

Lire sur le même sujet: