Logement I

Les nouveaux mécanismes

instaurés par le pacte logement

Ce projet de loi, qui vise la diminution du coût du foncier et l’augmentation du nombre de logements sociaux devrait bouleverser le marché immobilier luxembourgeois. Reste à savoir si ce bouleversement ira dans le sens recherché par le législateur ou si, comme le craignent ses détracteurs, il aura l’effet inverse.

Le point avec Virginie Henry, avocate à la Cour spécialisée dans le conseil en entreprises notamment en matière de droit immobilier et droit du travail, membre du barreau depuis 1995 et associée au sein de l'étude Kleyr Collarini Grasso.
 
 
Pourriez-vous nous rappeler l’historique du projet de loi?
 
Dès 2003, la commission du Logement de la chambre des députés a initié un débat en matière de logement pour réfléchir à des solutions afin d’améliorer le développement du parc de logements à coût modéré. Ces débats, auxquels de nombreux acteurs de la vie publique ont participé, ont débouché au dépôt d’un projet de loi ayant reçu des critiques très vives de la part des différentes chambres et de nombreuses oppositions formelles du conseil d’Etat. Avec une volonté politique clairement affichée de voter ce texte avant la nouvelle législature, la loi a été votée par le parlement le 11 juin dernier mais, fait rarissime, reste en attente du second vote constitutionnel du Conseil d’Etat.  

 
 
Quels en sont les objectifs?
 
La loi a pour objectif à moyen terme de voir l’offre de logements et de terrains à bâtir s’accroître afin de diminuer le coût de l’habitat et, à long terme, de doter les instances publiques de réserves foncières leur permettant d’influer sur les prix du marché foncier. Pour atteindre ces objectifs, le législateur veut doter les acteurs de l’aménagement du territoire de nouveaux mécanismes juridiques.
 
 
Qu’en est-il de l’adhésion des communes à un pacte logement?
 
En contrepartie de l’engagement des communes d’augmenter leur population de 15% en 10 ans par la création de nouveaux logements, l’Etat participera financièrement à leur construction et à la réalisation des équipements collectifs induits en versant une prime pour tout habitant au-dessus d’une croissance de 1% de la population supplémentaire.
Certaines communes seront jugées prioritaires voire super-prioritaires et se verront dès lors attribuer une prime plus importante.
 
 
Existera-t-il un droit de préemption?
 
Tout transfert de propriété à titre onéreux d’un terrain à l’exception des ventes publiques, des ventes entre époux et concubins et entre les membres d’une famille jusqu’au 4ème degré en ligne collatérale sera conclu sous la condition suspensive que l’Etat ou la commune ou le fonds pour le Logement ne souhaite pas l’acquérir.  
Le notaire, chargé de la rédaction de l’acte, devra adresser à l’une ou l’autre de ces 3 administrations en fonction de la nature du terrain concerné, 2 mois avant la date de passation de l’acte, une copie du compromis de vente. L’administration dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître son intérêt (le silence vaut renonciation). Elle devra notifier sa décision ferme d’acquérir le terrain au prix et aux conditions mentionnées dans le compromis dans un délai de 2 mois. L’acte devra être passé dans un délai de 3 mois devant notaire.
 
 
Cette procédure a été fort critiquée dans les débats parlementaires. Quelles interrogations soulève-t-elle?

 
Elle suscite de nombreuses  interrogations notamment en matière d’allongement des délais de passation des actes (au mieux 6 mois après la transmission par le notaire de l’information à l’administration intéressée), sur les conséquences si l’administration ne passe pas acte dans le délai de 3 mois alors qu’aucune sanction n’est prévue dans la loi.
Si la loi prévoit que l’administration doit acquérir aux mêmes conditions que celles prévues dans le compromis de vente, que se passe-t-il si le compromis prévoit une passation d’acte dans un délai plus court ou un paiement du prix sous d’autres formes ou conditions, enfin que faire si le compromis de vente est conclu sous des conditions suspensives ou résolutoires? Le promoteur sera-t-il en droit de demander l’annulation de la vente au profit de l’administration si elle ne respecte pas les conditions mentionnées dans le compromis de vente qu’il avait signé avec le vendeur ?
Gageons que toutes ces questions nécessiteront en amont des conseils éclairés par les praticiens du droit dans la rédaction des futurs compromis de vente et en aval d’importants litiges devant les tribunaux.
 
 
Y aura-t-il une incitation fiscale?
 
Tout particulier qui vendra son terrain à une des administrations visées dans le cadre de la procédure de préemption sera exempté de la plus-value réalisée au titre de l’impôt sur le revenu. En cas de cession d’un terrain à un promoteur privé en vue d’un lotissement, le vendeur bénéficie d’une exemption à hauteur de 50% en matière d’impôt sur le revenu et d’impôt commercial. Cette différence de traitement fiscal en fonction de la qualité de celui qui achète (privée ou publique) risque d’être déclarée illégale en vertu du principe de l’égalité de tous les citoyens devant la loi fiscale.
 
 
Quels sont les nouveaux pouvoirs acquis par les communes par le biais ce nouveau pacte?

 
Les communes peuvent également établir une taxe annuelle spécifique ( TAS) sur certains immeubles situés sur leur terrain. Pourront être frappés de cette taxe, les propriétaires des immeubles bâtis destinés au logement qui ne sont pas occupés pendant une durée de 18 mois consécutifs et les terrains à bâtir qui sont susceptibles depuis 3 ans de faire l’objet d’une autorisation de construire et pour lesquels le début des travaux de construction n’a pas débuté. On ne saurait dès lors que trop conseiller aux propriétaires visés de débuter les travaux, ne serait-ce que de façon minime, sur les terrains et de faire occuper les logements, même à titre gratuit, afin d’éviter le paiement de cette taxe.
Les communes peuvent déclarer certains ensembles de terrains destinés notamment à la réalisation de logements ou aux infrastructures, zones de réserves foncièr
es. Cette mesure se fera en concertation avec le ministre de l’Intérieur. Les parties devront convenir d’un prix de cession d’un commun accord. Se pose dès lors la question de savoir ce qui va se passer à défaut d’accord sur le prix.  La procédure d’expropriation publique devra-t-elle être entamée et subie par les propriétaires?
Le conseil communal peut enfin ordonner à un propriétaire de parcelles à bâtir la construction sur son terrain. Faute de débuter les travaux dans un délai de 3 ans à compter de la réception de l’ordre de construction, la commune doit entamer la procédure d’expropriation publique soit pour son compte soit pour celle d’un promoteur et percevra une taxe annuelle dite de non affectation. La loi ne prévoyant aucun critère précis pour déterminer quel terrain plutôt qu’un autre fera l’objet de cette déclaration de construction, un lourd contentieux basé sur la discrimination du citoyen risque de s’engager.