Le logement abordable, une responsabilité partagée

Le logement abordable constitue aujourd’hui l’un des grands défis des communes luxembourgeoises. Face à des besoins croissants mais aussi à des contraintes administratives et réglementaires toujours plus importantes, la collaboration avec des acteurs spécialisés offre aux communes une possibilité concrète d’agir efficacement. La Fondation pour l’Accès au Logement (FAL) s’inscrit pleinement dans cette démarche. Elle travaille aujourd’hui avec 15 communes en tant que bailleur social et avec 67 communes dans le cadre de la gestion locative sociale. Trois communes ont par ailleurs choisi de mettre des terrains à sa disposition afin de permettre la réalisation de nouveaux logements abordables.

À Niederanven, cette coopération existe depuis maintenant onze ans et repose sur une véritable relation de confiance. Elle s’articule autour de trois piliers : la gestion du parc locatif abordable, la création de nouveaux logements et la gestion locative sociale. La commune a notamment mis un terrain à disposition de l’AIS par bail emphytéotique pour une durée de 50 ans, permettant la réalisation de cinq nouveaux logements.

Pour cette Cover Story de Lëtzebuerger Gemengen, Fréd Ternes, bourgmestre de Niederanven, et Gilles Hempel, directeur de la FAL, nous expliquent les avantages de ce partenariat, mais aussi pourquoi le logement constitue, au-delà de la pierre, un véritable outil d’insertion sociale.

Pourquoi la commune de Niederanven a-t-elle choisi de développer cette collaboration avec la FAL, et qu’apporte-t-elle concrètement à votre politique communale du logement ?

FT : Notre collaboration avec la Fondation pour l’Accès au Logement existe depuis maintenant onze ans. Au fil des années, une véritable relation de confiance s’est installée entre la commune de Niederanven et la FAL. C’est essentiel, car dans le domaine du logement abordable, nous avons besoin d’un partenaire fiable, professionnel et capable de nous accompagner sur le long terme.

Cette collaboration repose aujourd’hui sur trois piliers : la gestion de notre parc locatif abordable, le développement de nouveaux logements et la gestion locative sociale, notamment en collaboration avec notre office social.

La loi du 7 août 2023 relative au logement abordable a par ailleurs donné un nouveau cadre à cette politique et renforcé l’importance d’une gestion professionnelle. Pour les communes, les exigences administratives, réglementaires et sociales sont importantes et nécessitent des compétences spécifiques.

C’est précisément là que la FAL nous apporte une véritable plus-value. Nous lui confions la mission de gérer ces différents aspects de manière professionnelle. Elle dispose du savoir-faire, des structures et de l’expérience nécessaires pour prendre en charge cette gestion.

Pour la commune, cela représente aussi un réel soulagement sur le plan administratif. Nous pouvons nous concentrer sur notre politique communale du logement tout en sachant que sa gestion opérationnelle est entre les mains d’un partenaire spécialisé avec lequel nous travaillons en toute confiance depuis plus d’une décennie.

Votre collaboration avec Niederanven intervient à trois niveaux : gestion du parc locatif abordable, promotion de nouveaux logements et gestion locative sociale. Qu’est-ce qui fait, selon vous, la force de ce partenariat ?

GH : La force de notre partenariat avec Niederanven réside d’abord dans la complémentarité. La FAL souhaite se positionner comme un acteur capable de prendre en charge, gratuitement et de manière professionnelle, la gestion du parc locatif abordable d’une commune. Nous apportons notre savoir-faire tout en déchargeant la commune d’une série de tâches liées à cette gestion.

Mais il est important de rappeler que notre objectif premier n’est pas d’être un acteur du logement au sens classique du terme. Nous sommes avant tout un acteur social. Le logement est pour nous un outil d’insertion.

Nous voulons aider des personnes ou des familles qui traversent une période difficile et qui ont besoin d’un coup de pouce pour se relancer dans la vie. Disposer d’un logement stable est souvent une première condition pour retrouver un emploi, reconstruire une situation personnelle et retrouver progressivement son autonomie.Dans le cadre de la gestion locative sociale, nous apportons également des garanties aux propriétaires privés qui nous font confiance : nous assurons le paiement des loyers et veillons à la préservation de leur patrimoine. C’est ce qui permet de mobiliser des logements supplémentaires au bénéfice des personnes qui en ont besoin.

Enfin, en matière de promotion sociale, notre volonté est d’être complémentaire au Fonds du Logement et à la SNHBM. Nous n’avons pas vocation à réaliser de grands lotissements. Nous intervenons plutôt sur des projets de taille moyenne, généralement de six à douze unités, afin de combler un espace qui n’est pas nécessairement couvert par les grands promoteurs publics. 

Notre finalité reste donc l’inclusion sociale. Le logement est le point de départ qui permet à une personne de reprendre pied et d’avancer.

La commune met notamment un terrain à disposition de l’AIS par emphytéose pour construire cinq logements locatifs abordables. Pourquoi ce modèle est-il particulièrement intéressant pour développer davantage de logements sans que la commune doive nécessairement tout réaliser elle-même ?

FT : Pour une commune, ce modèle est particulièrement avantageux. Grâce au bail emphytéotique, nous pouvons valoriser et optimiser le potentiel constructible d’un terrain communal tout en conservant la maîtrise du foncier. Dans le cas de Niederanven, le terrain est mis à disposition de la FAL pour une durée de 50 ans.

La commune confie la réalisation et la gestion du projet à un professionnel, en l’occurrence la FAL, qui dispose de l’expérience et des compétences nécessaires pour prendre en charge l’ensemble du processus.

C’est particulièrement intéressant pour les communes de taille plus modeste. Elles n’ont pas besoin de créer en interne une structure spécifique ou d’engager une équipe supplémentaire pour assurer la gestion administrative, technique et locative de quelques logements. Elles peuvent s’appuyer directement sur une organisation spécialisée.

GH : La FAL travaille par ailleurs dans une perspective de long terme. Les logements sont construits selon des standards de qualité élevés, précisément parce qu’ils doivent pouvoir être exploités, entretenus et gérés durablement.

Mais derrière le modèle immobilier, il ne faut jamais perdre de vue la finalité sociale. Notre objectif est de permettre à des personnes ou à des familles qui traversent une situation difficile d’accéder à un logement de qualité, de vivre dignement et de retrouver progressivement leur autonomie et leur place dans la société.

La commune mobilise ainsi intelligemment son foncier, s’appuie sur les compétences d’un acteur spécialisé et contribue concrètement à une mission sociale sans devoir tout réaliser et tout gérer elle-même.

L’expérience menée à Niederanven pourrait-elle inspirer d’autres communes luxembourgeoises ? Quelles sont, selon vous, les conditions nécessaires pour qu’une telle collaboration fonctionne durablement ?

FT : Oui, certainement. L’expérience de Niederanven montre qu’une commune n’est pas obligée de tout faire elle-même pour mener une politique active en matière de logement abordable. Travailler avec un partenaire spécialisé comme la FAL présente au contraire de nombreux avantages.

Les communes sont aujourd’hui confrontées à des contraintes administratives et réglementaires de plus en plus importantes. Disposer en interne de toutes les compétences nécessaires à la gestion professionnelle d’un parc locatif peut représenter une charge considérable. Le fait de pouvoir confier cette mission à la FAL facilite énormément le travail de la commune.

À Niederanven, nous avons une véritable volonté de créer de nouveaux espaces habitables. La mise à disposition de terrains communaux par bail emphytéotique constitue à cet égard un instrument particulièrement intéressant : elle permet de créer du logement sans que la commune doive elle-même devenir promoteur, constructeur et gestionnaire.

GH : La collaboration peut s’articuler autour de trois piliers : la gestion du parc locatif abordable, la création de nouveaux logements abordables et la gestion locative sociale. Chaque commune peut ainsi travailler avec la FAL en fonction de ses besoins, de son patrimoine et des possibilités dont elle dispose.

Et puis, il y a tout le volet social. Créer des logements abordables n’est pas une finalité en soi. Il s’agit d’offrir à des personnes ou à des familles qui traversent une période difficile la possibilité de retrouver une stabilité, de vivre dignement et de se réinsérer progressivement dans la société.Pour qu’un tel partenariat fonctionne durablement, il faut une volonté politique, une relation de confiance et une répartition claire des responsabilités. 

L’expérience de Niederanven avec la FAL montre que cette approche fonctionne : ensemble, nous créons de nouveaux logements, nous allégeons la charge administrative de la commune et, en même temps, nous remplissons une véritable mission sociale.