Soutenir aujourd’hui pour construire demain

Après un net ralentissement causé par la hausse des taux d’intérêts, le marché immobilier luxembourgeois semble amorcer une reprise progressive depuis 2024. Pourtant, malgré la relance des transactions et les aides publiques, l’accès au logement reste difficile alors que le secteur de la construction continue de traverser une zone de trouble. Explications de Luigi Di Franco et Marc Schronen, respectivement responsable Réseau des agences et responsable du Département Entreprises chez Banque Raiffeisen.

Comment analysez-vous l’état du marché immobilier luxembourgeois ?

LDF : Selon les données du STATEC et de l’Observatoire de l’Habitat, le nombre de transactions a fortement varié ces cinq dernières années en raison de plusieurs facteurs : Covid-19, conflit entre l’Ukraine et la Russie, etc. La hausse brutale des taux d’intérêt à partir de mi-2022 a entraîné un net ralentissement du marché, avec une chute des ventes au second semestre 2022 et une année 2023 particulièrement faible en matière de transactions pour les biens immobiliers. Depuis mi-2024, la baisse progressive des taux a toutefois relancé l’activité, permettant au marché de se rapprocher des niveaux précédant la hausse des taux, surtout pour les biens existants. Nous notons également que les ventes en état futur d’achèvement progressent, mais plus timidement. Les mesures de soutien mises en place par l’État ont également facilité un partiel redémarrage.

Malgré cette amélioration, nous faisons toujours face à plusieurs défis qui impactent nos activités : des taux encore relativement élevés, des prix historiquement hauts et un coût du foncier très important sur le territoire et surtout autour de Luxembourg-Ville. Ces éléments limitent la capacité des jeunes ménages à accéder à la propriété, dans un contexte où le mode de vie et les charges actuelles réduisent la possibilité d’épargne. Pour résumer, le marché se redresse progressivement, mais la question de l’accessibilité reste centrale.

Justement, comment Banque Raiffeisen adapte-t-elle ses services et produits pour accompagner ses clients ?

LDF : Nous continuons à adopter une approche centrée sur la proximité et le dialogue avec nos clients. Il ne faut pas perdre de vue que nous sommes une coopérative, cela fait partie de notre ADN. Ce faisant, et malgré les tendances inverses, nous avons maintenu, voire renforcé, la disponibilité de nos conseillers grâce à nos agences qui quadrillent notre territoire. Nos clients sont ainsi rapidement en mesure d’obtenir des réponses concernant leurs crédits ou leurs nouveaux projets. Dans une période où l’incertitude financière a suscité de nombreuses interrogations, cette présence a plus que jamais été indispensable.

MS : Pour les clients privés comme professionnels, la priorité reste l’échange et l’accompagnement personnalisé. Nous analysons chaque situation en détail, notamment la faisabilité des projets, l’accès aux aides publiques ou encore les différentes formules de crédit. En tant que banquier, notre rôle consiste aussi à fixer des limites lorsque les ambitions dépassent la capacité financière du client, en proposant des solutions adaptées.

Nous veillons également à informer régulièrement le public en organisant des conférences sur le logement, la rénovation énergétique ou encore l’investissement locatif.

Les promoteurs et les entreprises de construction rencontrent également des difficultés. Quelle est la position de Raiffeisen face à ce risque accru dans le secteur ?

MS : Nous sommes conscients des défis auxquels font face les promoteurs et les entreprises de construction. Acteurs essentiels au dynamisme économique national, ils restent au cœur de la stratégie de notre institution qui tient à réaffirmer son engagement à leurs côtés à travers quatre valeurs fondatrices.

D’abord, le respect de l’humain : en période d’instabilité, le dialogue intensif est privilégié afin de comprendre les évolutions du marché, anticiper les risques et développer des solutions adaptées à chaque situation. Ensuite : l’ambition. Forte d’un siècle d’expérience, notre banque a surmonté de nombreux cycles économiques et continue d’avancer, consciente que toute activité implique une part de risque. La proximité constitue un troisième pilier : dirigeants et conseillers sont présents sur le terrain, réactifs et accessibles face aux défis rencontrés par les partenaires. Enfin, la passion qui va de pair avec le partenariat.

Ces piliers permettent d’envisager l’avenir avec détermination malgré les turbulences conjoncturelles. Pour la banque, la compréhension mutuelle et l’engagement partagé constituent les clés pour bâtir un avenir durable pour le secteur.

Et pour les promoteurs publics ?

MS : Notre banque entretient des relations étroites avec les deux promoteurs publics, des acteurs clés dans l’offre de logements abordables. Cela dit, la hausse des taux ces dernières années a modifié l’état du marché : forte augmentation de la demande locative à loyer abordable et baisse des ventes.

Au niveau des communes, notre banque a doublé ses financements ces trois dernières années. L’accompagnement public sur le long terme est primordial et va de pair avec le financement des infrastructures de développement étatiques et communales ainsi qu’en proposant des mécanismes de préfinancement.

Chez Banque Raiffeisen, nous faisons partie des deux établissements de crédit les plus engagés à ce niveau, avec des enveloppes de financement particulièrement conséquentes. Notre objectif est de maintenir cet engagement dans la durée afin de permettre, aux côtés de ces acteurs, le développement progressif de logements à prix abordable au Luxembourg.

LDF : Malgré l’élargissement des aides publiques, beaucoup de jeunes Luxembourgeois peinent encore à accéder aux programmes en raison d’une demande massive liée à lʼimmigration économique et sociale. Résultat : un bon nombre d’entre eux doivent franchir les frontières et s’installer en Grande Région, faute d’offre abordable suffisante.

Quelles sont les solutions, services ou produits que vous proposez en matière d’ESG ?

MS : Le 1er août 2025, notre banque a lancé R-ECO PRO : une offre dédiée aux professionnels pour financer des projets durables, avec l’ambition d’accélérer le financement ESG et de sensibiliser les entreprises à la transition écologique. L’offre couvre notamment les trois volets ESG (Environnement, Social, Gouvernance). Celle-ci complète l’offre existante, R-ECO, qui est destinée aux particuliers investissant dans l’assainissement énergétique ou les énergies alternatives.

LDF : Fidèle à son ADN coopératif historique, notre banque soutient la réduction de l’empreinte écologique. Nous finançons régulièrement des projets photovoltaïques dans divers secteurs ainsi que des initiatives en agrivoltaïque et en éolien sur notre territoire.

Quelles perspectives voyez-vous pour les années à venir ?

MS : La normalisation du marché immobilier prendra plus de temps que prévu, notamment en matière de financement VEFA, aujourd’hui assuré par peu d’acteurs bancaires. Au-delà des promoteurs, l’artisanat et les PME souffrent également de la conjoncture : retards de chantiers, liquidités sous pression, production au ralenti et risque de pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Après plus de deux ans et demi de crise, les bilans se dégradent et l’endettement s’accentue.

Les communes et le gouvernement ont un rôle central à jouer : celui de maintenir l’investissement public, notamment dans le logement à prix abordable pour soutenir l’économie à long terme. L’année 2026 s’annonce encore exigeante mais pleine d’opportunités pour les banques locales. Quant à Banque Raiffeisen, nous entendons poursuivre notre accompagnement sur mesure, qui est renforcé par les retours positifs de notre dernier Net Promoter Score.