Nouveau recul de l’activité en bureaux à Luxembourg en 2024

En tant qu’acteur majeur du conseil en immobilier d’entreprise à l’échelle mondiale, JLL présente son analyse annuelle du marché des bureaux et de l’investissement immobilier au Luxembourg pour l’année 2024, offrant ainsi un aperçu détaillé des tendances et performances du secteur..

Marché des occupants :

La prise en occupation est au plus bas depuis 2011 :

« C’est une nouvelle année sans prise en occupation importante », déclare Emna Rekik, Country Lead chez JLL Luxembourg. « Les occupants ont maintenu une attitude prudente vis-à-vis de leurs décisions immobilières. Le manque de visibilité sur les perspectives de croissance et les enjeux ESG ont freiné les occupants dans leur prise de décision. Paradoxalement, les loyers continuent de croitre, ce qui est à l’avantage des propriétaires existants. ».

Les chiffres à retenir :

Alors que 2023 était soutenu par deux transactions de plus de 25.000 m², 2024 n’a enregistré qu’une seule transaction de plus de 10.000 m². La prise en occupation est ainsi retombée à 133.321 m², soit une chute de 24% en base annuelle. Si l’on se projette historiquement, c’est le plus bas niveau depuis 2011, c’est-à-dire en pleine crise de la zone euro.

Le nombre de transaction est cependant en hausse de 2% à 174 deals, ce qui reste en dessous de la moyenne quinquennale de 215 transactions.

Les transactions majeures :

•Prise en occupation par l’Etat Luxembourgeois de 11.291 m² dans l’immeuble Laccolith à la Cloche d’Or afin d’abriter la Commission des Loyers.
•Prise en occupation par l’Etat Luxembourgeois encore de la dernière phase du projet Terres Rouges à Esch / Belval, pour un peu moins de 10.000 m².
•State Street quitte le Kirchberg pour s’installer à la Cloche d’Or dans le projet Stairs, sur 9.700 m².
•Autre départ du Kirchberg, mais cette fois vers le Skypark dans le quartier de l’aéroport Findel : Deutsche Bank y occupera 7.077 m².
•Enfin, il faut constater que Howald retrouve une belle dynamique avec notamment l’acquisition par EY de l’immeuble Show, totalisant 6.172 m².

 Les enseignements de 2024 :

« Une tendance se confirme : les emplacements à proximité de la ligne de tramway sont très prisés, comme en témoigne la dynamique du marché à la Cloche d’Or, à Howald et à l’aéroport. Par contre, il serait erroné d’affirmer que les quartiers de la Périphérie ont perdu de leur attrait avec l’extension du réseau du tramway.En effet, nous constatons au contraire que le volume transactionnel ainsi que la taille moyenne des transactions en Périphérie sont plutôt stables ces dernières années», nous explique Jonathan Morand, Director Office Agency chez JLL Luxembourg.

«Ce segment de marché est depuis longtemps dominé par les PME, les grands corporates et les administrations publiques sont historiquement établies dans les quartiers du Centre et ce que nous appelons le City Belt », analyse Pierre-Paul Verelst, Head of BeLux Research chez JLL

L’autre fait marquant est le retour de l’Etat Luxembourgeois qui double sa part dans le volume transactionnel à 20% mais surtout du secteur financier qui domine très largement le marché avec 42% de la prise en occupation totale contre 23% en 2023. Nous l’avons déjà vu dans le passé récent, les banques sont très regardantes sur la qualité des immeubles tant au niveau de la durabilité que de la proximité de services pour leurs employés.

Une disponibilité qui se tasse légèrement, et qui reste très inférieure à la moyenne européenne :

Les livraisons totales sont en recul de 60% par rapport à 2023, les années précédentes ayant été marquées par l’achèvement d’immeubles de grande taille, entre autres au Kirchberg avec le Parlement Européen. Sur les douze mois écoulés, 82.182 m² ont été livré, dont 20% étaient disponible au moment de la livraison.

Ce recul des livraisons tombe à pic car cela correspond au recul de la demande, aussi le taux de vacance se tasse très légèrement à 4,16% contre 4,19% il y a un an. En volume, cela représente 193.191 m² immédiatement disponible à l’occupation.

Si la disponibilité dans les quartiers du Centre reste quasi inchangée à 3%, elle a été divisée par deux à Belval où elle n’est plus que de 4,1%, suite à l’occupation de la dernière phase des Terres Rouges par l’Etat. Cependant, au City Belt une nette hausse a été observée suite à la livraison du Skypark : 7,6% est vacant contre 6,4% il y a un an. Petite hausse également en Périphérie à 8,6% contre 8,1% douze mois auparavant.

Il est probable que la vacance augmente légèrement dans le courant de l’année 2025 en  raison d’un volume de livraison représentant plus du double de 2024 à près de 200.000 m², dont une partie substantielle est prélouée notamment par la Commission Européenne.

A l’échelle européenne, la vacance locative à Luxembourg reste très raisonnable, la moyenne étant de 8,5%.

Des loyers quasi inchangés… mais qui vont sensiblement augmenter en 2025-2026:

Après avoir légèrement augmenté dans certains quartiers en 2023 et au vu du contexte difficile les loyers marquent une pause.

•Au CBD €54/m²/mois reste de mise aux alentours du Boulevard Royal, tandis que dans le quartier de la Gare les biens neufs se louent à €40/m²/mois.
•Stabilité également à la Cloche d’Or à €38/m²/mois ainsi qu’au Kirchberg à €42/m²/mois.
•Après avoir sensiblement augmenté en 2023, pas de changement dans le quartier de l’Aéroport de Findel à €32/m²/mois.
•Si l’on regarde la Périphérie ainsi que Esch/Belval, pas de changement non plus à €24/m²/mois.

Ces valeurs s’entendent hors TVA.

Pour 2025 et 2026 JLL s’attend à une hausse sensible dans la plupart des quartiers en raison d’une disponibilité limitée et de coûts de constructions qui restent bien au-delà des moyennes historiques. Les conditions de marché devraient devenir plus favorable aux propriétaires.

Marché de l’investissement :

Des volumes en apparence en hausse, mais attention aux détails :

« Les banques centrales des deux côtés de l’Atlantique ont baissé leurs taux respectifs à plusieurs reprises, ce qui a contribué à progressivement réduire les coûts de financement. Bien qu’au lendemain de l’élection de Donald Trump il y ait encore beaucoup de volatilité sur le marché obligataire, la prime de risque de l’immobilier par rapport aux obligations se reconstruit petit à petit », analyse Pierre-Paul Verelst, Head of Research chez JLL BeLux.

Serait-on à l’aube d’une embellie du marché de l’investissement ?

En 2024, les volumes d’investissement ont augmenté à €606 Mln contre €531 Mln il y a un an. Mais attention aux détails. En effet, les ventes pour occupation propre ont représenté pas loin d’un tiers du volume total, et par ailleurs 36% du volume représente des ventes en état futur d’achèvement (VEFA) d’immeubles résidentiels au Fonds Kirchberg et à la Ville de Luxembourg.

« Dans le segment des bureaux, une des plus importantes transactions européennes a été réalisée à Luxembourg avec le Royal Park, confirmant l’attractivité de ce marché pour les investisseurs globaux » , nous explique Vincent Van Brée, Head of Capital Markets chez JLL BeLux. « Les baisses des taux par la Banque Centrale Européenne sont effectivement de bon augure car cela ouvre la porte à une compression des rendements immobiliers déjà en ce début d’année 2025. Si l’on tient compte de la hausse attendue des loyers en 2025-2026, nous pensons que les valorisations vont repartir à la hausse, ce qui devrait engendrer un climat plus propice aux vendeurs ».

Et Vincent Van Brée de conclure : « Après trois années difficiles, les indicateurs sont encourageants pour  investir dans l’immobilier, la prime de risque vis à vis des autres classes d’actifs long terme notamment les obligations s’étant peu à peu recréée. De plus, l’immobilier commercial profite d’une part de la hausse des loyers toujours soutenue pour les projets neufs et d’autre part de l’indexation des loyers pour les immeubles existants. L’allocation pour cette classe d’actif devrait donc retrouver l’intérêt des gestionnaires.»

Communiqué par JLL Luxembourg