Bâtiments résidentiels : impact sur les communes et le parc immobilier présent et à venir
Avec une population vieillissante en Europe, la demande de logements confortables augmentera probablement. Des personnes s’orienteront vers une accessibilité plus aisée sans pour autant être en situation de handicap. En prévision d’une réduction de la mobilité dont nous ferons tous l’expérience tôt ou tard, certains chercheront à vendre leur maison individuelle avec escaliers intérieurs et extérieurs, accès à la cave et au garage au sous-sol laborieux et jardin à entretenir… En plus de deux ans et demi, Oliver Thomas Böhm, architecte et formateur à l’ADAPTH, a conseillé divers acteurs du domaine du bâtiment, formé de nouveaux contrôleurs techniques en accessibilité, informé architectes et ingénieurs-conseils tout comme maîtres d’ouvrage, administrations communales et promoteurs sur la nouvelle loi portant sur l’accessibilité. Il nous en dit plus.
Comment savoir si le projet est concerné ?
Tout d’abord en se référant à la définition légale. Les définitions sont données dans l’article 1er de la loi du 7 janvier 2022. Il y est stipulé qu’une résidence est un bâtiment d’habitation collectif (BHC) quand il comporte :
− au moins cinq unités distinctes,
− dont au moins trois logements, qui sont réparties, même partiellement,
− sur au moins trois niveaux et
− qui sont desservies par des parties communes.
Par unité, on entend un logement, un local commercial ou un lieu dans lequel les professions libérales prestent leurs services. Si une des quatre conditions n’est pas remplie, il ne s’agit pas d’un BHC au sens de la loi.
L’article 4 de ladite loi traite des nouvelles constructions de bâtiments d’habitation collectifs. Mais est-ce bien la date d’introduction de la demande d’autorisation de construire qui fait foi ? Oui, ceci est défini à l’article 15. disposition transitoire de la loi.
Depuis le 1er juillet 2023, toute demande d’autorisation de travaux doit être accompagnée d’un certificat de conformité des plans. Ainsi, un nouveau projet de résidence visé par la loi devra respecter l’entièreté du Règlement Grand-Ducal – Bâtiments d’habitation collectifs (RGD-BHC).
En ce qui concerne les logements, afin de présenter un minimum d’accessibilité, tous devront respecter les quatre exigences d’accessibilité décrites à l’article 16 du RGD-BHC, à savoir le passage libre de la porte d’entrée, un espace de manœuvre de porte à l’intérieur du logement pour qu’une personne en fauteuil roulant puisse quitter le logement de manière indépendante, les portes intérieures et les circulations intérieures.
Et les logements accessibles aux personnes à mobilité réduite ?
En plus des exigences précitées, 10% des logements situés au rez-de-chaussée ou aux niveaux desservis par un ascenseur doivent être conçus et disposés de manière à être accessibles. Le nombre minimal de logements accessibles est arrondi à l’unité supérieure.
Ce qui est indispensable à 10-15% de la population est nécessaire à 40% et confortable pour tous
Ces logements présentent les exigences d’accessibilité suivantes : outre le fait que l’unité de vie soit réalisée sur un seul niveau, certaines exigences dimensionnelles sont à respecter dès la construction. Le passage libre des portes intérieures et la largeur minimale des circulations intérieures sont augmentés, un passage d’une largeur minimale de 150 cm devant les appareils ménagers de la cuisine doit être libre et une circulation autour de l’emprise d’un lit de 160 cm x 200 cm d’au moins une chambre est à assurer pour un utilisateur de fauteuil roulant. Des espaces libres d’au moins 150 cm de diamètre sont à prévoir dans au moins une chambre et une salle d’eau. Une salle d’eau et un local WC au moins offrent des dimensions minimales décrites en détail dans l’article 17 (RGD-BHC) et les portes de ces pièces ne peuvent pas s’ouvrir vers l’intérieur.
Pour être crédible sur le marché de l’immobilier demain, autant être conforme et accessible dès à présent
Dans les projets de résidence dont la demande d’autorisation de construire a été introduite avant le 1er juillet 2023, il est possible de se rapprocher de l’accessibilité sur une base volontaire en analysant les plans en phase d’exécution. C’est en effectuant cet exercice que nous nous sommes rendu compte qu’au-delà d’un certain nombre de mètres carrés, un logement est parfois même conforme aux exigences de l’article 17 sans que l’on ait voulu le désigner comme étant un « logement PMR ». Toutes les exigences y sont parfaitement respectées, sans coût supplémentaire. Il s’agit juste d’une architecture contemporaine avec hall d’entrée donnant sur cuisine-séjour ouvert – aérée, lumineuse, généreuse – et accessible.
La mise en conformité de bâtiments résidentiels existants n’est pas une obligation. Oui, mais… Qu’en est-il des commerces ou locaux de professions libérales installés dans une résidence ?
La situation rencontrée comporte un ou plusieurs commerces au rez-de-chaussée et des cabinets médicaux au premier étage. Ceux-ci sont des lieux ouverts au public ou y sont assimilés. Dès lors, l’exploitant devra se soucier de mettre son lieu en conformité pour 2032 au plus tard. Le premier nommé dans l’article 3 est le propriétaire. Des parties à un bail peuvent convenir que les travaux de mise en accessibilité soient assumés par le locataire.
Faut-il tout transformer ?
Pas nécessairement. Des demandes de dérogation ou de solution d’effet équivalent peuvent être demandées au ministère de la Famille.
Des aides financières sont-elles prévues ?
Oui, des subventions en capital de 50% des coûts HTVA pour travaux, études, conseils et expertises d’un maximum de 24.000 euros par lieu et aménagement. Voir l’article 12.