Le droit de préemption issu de la loi Pacte logement
La loi Pacte logement était au centre de la Conférence organisée par Legitech le mardi 2 avril 2019 dans le cadre du lancement de la Revue luxembourgeoise de Droit Immobilier (RLDI).
La mise en place d’un droit de préemption efficace et pouvant être effectivement exercé par les autorités publiques sans, pour autant, porter une atteinte excessive aux droits fondamentaux des citoyens concernés est un jeu d’équilibriste auquel le législateur luxembourgeois s’est essayé par l’adoption de la loi du 22 octobre 2008, dite « Pacte logement », modifiée par la loi du 3 mars 2017, dite « Omnibus ».
Cependant, 10 ans après la loi originaire, et malgré les améliorations apportées au texte en 2017, des incertitudes persistent quant à l’exercice et au contrôle du droit de préemption, et quant à la détermination de son assiette matérielle.
Comment ce droit de préemption opère-t-il ? L’équilibre est-il atteint ? Les dispositions légales sont-elles lacunaires ? C’est à ces questions parfois épineuses que les orateurs de cette conférence ont tenté de répondre.
Lydie Polfer, Bourgmestre de la Ville de Luxembourg, lors de son discours introductif a rappelé l’enjeu de l’accès au logement au Luxembourg. La ville de Luxembourg, par exemple, compte aujourd’hui 120 000 habitants contre 91 000 en 2009. La loi Pacte logement a introduit le droit de préemption, instrument moins intrusif que l’expropriation, au profit des pouvoirs publics. Cependant les contraintes et les délais imposés par cette loi sont parfois irréalistes en pratique. Pour illustrer ses propos, Lydie Polfer a donné quelques chiffres clés : entre janvier 2017 et mars 2019, sur 937 demandes de classement urbanistiques transmises par les notaires, et 92 demandes introduites, la ville a utilisé son droit seulement dans 6 cas et a renoncé pour les 86 autres dossiers.
Mélanie Trienbach, Docteur en droit public, Avocat à la Cour, et Serge Marx, Avocat à la Cour, se sont aussi tous deux accordés sur les difficultés énoncées par Lydie Polfer dans l’exercice du droit de préemption.
Pour Mélanie Trienbach, si la loi du 3 mars 2017 dite « Omnibus » devait préciser certaines notions de la loi Pacte logement, nous n’avons toutefois pas assez de recul aujourd’hui, comme le souligne d’ailleurs un rapport spécial de la Cour des comptes datant de janvier 2019.
Pour Serge Marx, il est évident que le droit de préemption constitue une limitation du droit de propriété constitutionnellement protégé. Il pointe notamment l’article 3 de la loi qui prévoit un droit de préemption partiel, mais dont les modalités d’exercice ne sont pas prévues par le législateur.
« La loi est imparfaite et nécessite une mise à jour pour tenir compte des différentes problématiques soulevées lors cette conférence, mais aussi pour offrir les garanties nécessaires en faveur du propriétaire » a conclu Serge Marx.
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