«Le logement est le problème principal au Luxembourg»

Depuis huit ans, l’Agence Immobilière Sociale est au service des propriétaires luxembourgeois qui veulent louer en toute confiance un bien immobilier. Gilles Hempel, son directeur, revient sur les fonctions d’une agence pas comme les autres, qui participe à l’inclusion par le logement.
 
 
Quelles sont les missions de l’Agence immobilière sociale?
 
L’Agence immobilière sociale (AIS) est un instrument de lutte contre l’exclusion sociale liée au logement. Concrètement, nous transformons des logements vides en logements sociaux. C’est le cœur de notre métier. Nous essayons de trouver des logements inoccupés, par exemple de personnes qui sont parties en maison de retraite ou qui ont fait un héritage mais qui n’en ont pas besoin, pour mettre ce bien à disposition des personnes à revenus modestes.
 
 
L’AIS est-elle un simple gestionnaire de biens?
 
Non, c’est une sorte de sous-location. L’AIS est le nom inscrit sur le bail. Les propriétaires n’ont pas de relations directes avec les occupants. Nous sommes leur interlocuteur, nous payons tous les mois le loyer, ce qui veut dire qu’il n’y aura jamais un défaut de paiement. Nous garantissons aussi l’état du logement, son entretien et, éventuellement, sa rénovation. Le propriétaire peut aussi récupérer son bien en cas de besoin.
 
 
Le propriétaire a-t-il la garantie de récupérer son bien dans un bon état?
 
Il sera exactement dans l’état dans lequel il a été laissé à l’AIS. Nous proposons même de faire une rénovation en début de contrat. Beaucoup de logements restent vides parce que les propriétaires qui en ont hérités ne veulent pas faire un investissement. Nous pouvons prendre le bien dans l’état et financer les travaux. Nous déduisons les frais des premiers loyers. Les frais sont surtout ceux du matériel car les rénovations sont effectuées par des salariés de l’AIS. Cela signifie qu’un propriétaire, quel que soit l’état de son logement, peut le louer sans investissement préalable.
 
 
Votre équipe interne suffit-elle à gérer ces rénovations?
 
Nous avons tous les corps de métier. Pour les gros chantiers, nous faisons appel à d’autres acteurs de l’économie sociale et solidaire, comme Proactif et le Forum pour l’Emploi. Pour des travaux lourds, comme les toitures ou le chauffage, nous passons par des entreprises conventionnelles.
 
 
Combien de logements l’AIS gère-t-elle, aujourd’hui?
 
Nous avons 460 logements, avec une croissance d’une dizaine de logements chaque mois. En début d’année prochaine, nous allons franchir la barre symbolique des 500 logements. Nous avons besoin de tout type de logement, cela va du petit studio à la grande maison, pour des personnes seules ou pour des familles.
 
 
Comment les bénéficiaires peuvent-ils obtenir un logement auprès de l’AIS?
 
Ils doivent passer par des services sociaux de première ligne. Ils ne peuvent pas entrer directement en contact avec l’AIS. En général, le travailleur social fait une demande pour la personne qu’il accompagne puis la suit pendant toute la durée de son contrat chez nous.
 
 
L’AIS est-il un bailleur social comme les autres?
 
Nous nous voyons comme un tremplin social, une mesure d’inclusion. Nous visons toujours l’autonomie du bénéficiaire. Nous disons que nous ne faisons pas du logement social mais de l’inclusion sociale par le logement. C’est le véhicule vers l’autonomie. Notre travail est terminé lorsque les gens nous quittent pour se loger par leurs propres moyens sur le premier marché de l’immobilier.
 
 
Quels sont les avantages pour les propriétaires de passer par l’AIS?
 
Ils ont la garantie d’une location sans souci, sans risque. Depuis cette année, ils ont aussi un avantage fiscal avec une exonération à 50% sur les revenus locatifs. Cela compense une bonne partie de la perte par rapport au marché dit normal. Ils n’ont également jamais de perte lorsque le logement est vacant puisque le loyer continue d’être versé. C’est à nous de le réoccuper le plus vite possible. Après trois ans de location, les propriétaires peuvent aussi récupérer leur bien sous un délais de trois à six mois.
 
 
Il existe des milliers de logements vides au Luxembourg. Quel est votre potentiel de croissance?
 
Notre niche est énorme. Caritas estime qu’il manque 30.000 logements sociaux dans le pays. Même avec tous nos efforts, nous ne saurons pas répondre à cette demande mais nous sommes un acteur parmi d’autres. Le logement est le problème majeur au Luxembourg. Depuis 50 ans, l’Etat a toujours favorisé l’accès à la propriété. La plupart des personnes âgées au Luxembourg sont propriétaires. Quand elles vont en maison de retraite ou décèdent, leur logement est vide car leurs enfants sont également propriétaires. Nous essayons de travailler sur ces logements à cet instant précis. Nous aimerions rentrer un logement nouveau par jour ouvrable, soit une vingtaine de logements par mois. Cela serait un bel objectif.
 
 
Avez-vous constaté une évolution de vos activités depuis la création de l’AIS?
 
De plus en plus de propriétaires investisseurs nous contactent directement. Ils achètent un logement pour nous le donner en location. Ils se disent que c’est plus rentable que l’argent en banque, vu le faible niveau des taux d’intérêt, et qu’ils n’auront pas les tracas de la gestion.
 
 
Les propriétaires sont-ils tous des particuliers ou travaillez-vous aussi avec les communes?
 
Certaines communes n’ont pas de service pour gérer un parc social alors elles font appel à nous pour gérer leurs propres logements mais aussi pour aider l’AIS à se développer. Cela nous permet alors de gérer davantage de logements et nous renforçons notre activité sur le territoire des communes qui nous aident directement. Un tiers de notre trentaine de salariés est financé par des communes.
 
 
L’AIS est-elle présente aujourd’hui dans tout le pays?
 
Nous sommes un acteur national. Nous sommes présents partout. Notre siège est à Luxembourg-Hamm mais nous avons aussi un bureau à Rodange et un autre à Hosingen. Nous allons très probablement en ouvrir un sur la Moselle en 2018.
 
 
Les récentes élections communales vont-elles avoir des conséquences sur l’activité de l’AIS?
 
Nous travaillons déjà avec une cinquantaine de communes avec qui nous avons signé une convention. Nous serions heureux que les autres communes nous rejoignent. Nous sommes prêts à grandir encore mais elles doivent nous aider. Le besoin de logements sociaux est énorme au Luxembourg.