La pratique juridique face à l’évolution des techniques de construction

Les techniques de construction sont en évolution permanente et ne cessent de se développer sous l’impulsion d’une pensée écologique. Maître Claudio Orlando, avocat à la Cour, collaborateur au sein du cabinet d’avocats WILDGEN S.A., explique quel est l’impact de cette évolution technique sur la pratique juridique.
 
Quelles sont les garanties légales prévues en cas de vice de construction affectant un bien immobilier nouvellement construit?
Conscient des risques auxquels s’expose un acquéreur d’un bien immobilier nouvellement construit, le législateur a mis en place un système de protection en établissant des garanties qui s’appliquent aussi bien dans le cadre d’un contrat de vente en état futur d’achèvement que dans le cadre d’un contrat d’entreprise.
Dans le cadre de la construction d’un bien immobilier, le rôle de l’acquéreur pourra varier selon qu’il fasse appel à un promoteur qui sera en charge de la construction intégrale du bien ou à différents corps de métier de manière séparée.
Bien qu’il puisse s’agir de relations contractuelles de types différents, les cocontractants de l’acquéreur seront néanmoins légalement tenus d’assurer une protection qui se manifeste par une garantie contre les vices pouvant affecter le bien.
Le législateur a bien compris l’importance de cette protection, raison pour laquelle il a érigé deux types de garanties qui couvrent les vices de construction, respectivement la garantie décennale qui couvre les vices touchant un gros ouvrage et la garantie biennale qui couvre les vices touchant un menu ouvrage.

En cas d’apparition d’un vice, contre qui l’acquéreur d’un bien immobilier nouvellement construit peut-il agir?
Dans la pratique juridique, il est couramment fait référence à «la responsabilité des constructeurs», mais force est de constater que le terme de constructeur couvre une multitude de professionnels et ne saurait se réduire à une qualification juridique unique.
Une première définition est donnée par les articles 1972 et 2270 du Code civil qui visent «les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage».
Ces textes englobent tous les prestataires qui remplissent les deux conditions suivantes, à savoir qui sont intervenus sur le chantier et qui sont contractuellement liés à l’acquéreur.
La jurisprudence interprète de manière très large le terme de constructeur et vise les promoteurs, les ingénieurs-conseils, les bureaux d’études et les bureaux de contrôle, les contrôleurs techniques, les agents immobiliers, les géomètres, les charpentiers, etc…
Cette liste n’est pas exhaustive et a pour vocation d’évoluer pour s’adapter aux nouvelles exigences du marché, tel que cela se manifeste par l’application de nouvelles législations en matière énergétique, notamment avec la création du certificat de performance énergétique et de la classe de performance énergétique AAA, qui est devenue le standard officiel au Luxembourg depuis le 1er janvier 2017.
En effet, l’exigence de construire conformément à de nouvelles contraintes énergétiques a pour conséquence d’élargir la définition du terme de constructeur à des nouvelles catégories d’intervenants sur le chantier, comme les bureaux d’ingénieurs qui émettent les certificats de performance énergétique et qui peuvent également voir leur responsabilité mise en jeu si la classe de performance énergétique imposée n’est pas obtenue.

Quel est l’impact de l’évolution des techniques de construction et de leur législation sur la pratique juridique?
La législation en matière d’utilisation rationnelle de l’énergie ou en général des nouvelles méthodes de construction est assez récente au Luxembourg puisque la première loi spéciale ne date que de 1993, et les règlements grand-ducaux mettant en pratique les principes généraux posés par cette loi sont majoritairement récents de sorte que la jurisprudence est assez rare et encore jeune.
Néanmoins, nous pouvons déjà constater qu’est révolu le temps où la construction était caractérisée par l’intervention séparée de quelques constructeurs qui se limitaient à l’exécution de leur mission. Les méthodes de construction modernes exigent de plus en plus une connaissance complète du projet et une vraie collaboration et coordination entre les différents corps de métier.
En effet, la construction d’un bien immobilier devient de plus en plus un projet global impliquant des constructeurs ayant des spécialisations différentes et qui s’enchevêtrent les uns dans les autres, ce qui a pour conséquence que la responsabilité des différents constructeurs est plus facilement engagée. Chaque constructeur ne peut plus se limiter à un simple rôle d’exécutant, mais doit prendre un rôle plus actif dans l’exécution du projet global.
Ceci est par exemple le cas en matière de certificat de performance énergétique, où le fait de ne pas avoir obtenu la classe de performance énergétique souhaitée constitue un vice qui touchera un vaste éventail de professionnels intervenus sur le chantier.
Face à l’évolution des techniques de construction, le corps de métier spécialiste est amené à s’informer constamment et à être à tout moment à la hauteur de son art et des nouvelles techniques, non seulement dans l’intérêt de ses clients pour les conseiller au mieux, mais également dans son propre intérêt afin de se prémunir de toute action en responsabilité à son encontre.