En cas de refus masqué des acquéreurs de passer l’acte de vente

Dans la mesure où la vente devient parfaite dès qu’il y a réalisation de la clause suspensive liée au premier accord favorable délivré par la banque, la rétractation successive de l’institut financier, qui plus est sans motif précis, ne doit avoir aucune incidence, de sorte qu’il y a lieu de considérer que la vente est parfaite et, à défaut pour l’acquéreur de se porter acquéreur du bien immobilier, il s’expose alors au paiement de la clause pénale prévue contractuellement.
Sur ce point, la Cour Supérieure de Justice de Luxembourg, dans un arrêt du 10 février 2010 (rôle n°34431), est venue déterminer le moment où une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire doit être considérée comme réalisée.
Dans le cas d’espèce qui avait été soumis à la Cour, le contrat litigieux était conclu sous la clause suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire, que les parties avaient d’ailleurs enfermé dans un délai déterminé de dix jours ouvrables. Initialement, la banque, endéans le délai contractuellement prévu, avait réservé une suite favorable à la demande de financement pour se rétracter quelque temps plus tard. Dans ce cas d’espèce, la Cour a affirmé clairement que la condition suspensive de l’obtention du prêt était réputée réalisée dès que l’acquéreur avait obtenu, sous quelque qualification ou technique que ce soit, l’offre de prêt nécessaire à la réalisation de l’opération telle qu’elle était prévue par l’accord des parties et que donc le contrat était valable et exécutoire à partir de l’accord de la banque. La Cour a effectivement retenu que la rétractation ultérieure de la banque ne saurait avoir la moindre incidence. Dans le cas d’espèce, la Cour Supérieure de Justice a écarté à majeure raison la rétractation subséquente de la banque en considérant que la vente était parfaite par l’effet du premier accord, que les raisons de la rétractation en subséquentes restaient inconnues.
Il faut retenir cependant que la Cour a bien voulu fixer le principe selon lequel la rétractation ultérieure de la banque est inopérante, quels que soient les motifs de cette rétractation puisqu’elle affirme expressément le caractère valable et exécutoire du contrat dès l’accord de la banque. Cette décision a le mérite d’exclure ainsi les rétractations qui peuvent être guidées par la volonté exclusive de la partie acquéreuse qui souhaite se désengager du compromis de vente sans avoir à supporter l’indemnisation des vendeurs en application de la clause pénale qui, très souvent, peut être financièrement lourde à supporter.

La clause pénale, laquelle est contractuellement prévue, elle est généralement exprimée sous forme d’un pourcentage du prix de la vente. La plupart du temps, il s’agit de 10% du prix de vente fixé entre les parties.
Pour échapper à cette condamnation, les acquéreurs peuvent cependant solliciter une réduction du montant de la clause pénale devant le Juge, en se fondant sur le caractère excessif du pourcentage prévu et de l’absence de préjudice subi par les vendeurs. Effectivement, en vertu de l’article 1152 alinéa 2 du Code Civil, le Juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En réalité, même si cet article du Code Civil prévoit la possibilité pour le Juge d’augmenter la pénalité, l’essentiel du contentieux que connaissent les tribunaux est lié aux clauses manifestement excessives et non pas aux clauses manifestement dérisoires.
Pour apprécier si une clause pénale est manifestement excessive, la Cour a dégagé trois critères qu’elle qualifie de critères objectifs, à savoir:
la comparaison entre le montant de la pénalité et l’importance du préjudice effectivement subi : le Juge usera de son pouvoir modérateur en cas de trop grande disproportion entre l’indemnité et le préjudice réel,
le créancier ne doit pas tirer un plus grand avantage de l’inexécution de l’obligation que de son exécution normale,
la bonne ou mauvaise foi du débiteur.
Le premier des critères est critiquable en ce que la clause pénale se distingue de la notion du préjudice subi du fait même que la clause pénale correspond à une indemnisation forfaitaire conventionnellement prévue. Il faut cependant préciser que les Juges n’ont nullement l’obligation de ramener le montant de l’indemnité à celui du préjudice. Tout ceci relève du pouvoir souverain des Juges, sans que celui-ci puisse malgré tout allouer un montant inférieur au montant du dommage subi par le créancier, ni même l’aligner forcément au dommage effectif. D’ailleurs, de façon générale, même en cas de réduction de la clause pénale les Juges accordent pratiquement toujours un montant supérieur au préjudice subi.
Le deuxième critère permet simplement de réduire les clauses pénales manifestement excessives. Il s’agit par exemple de clauses pénales qui fixeraient le montant de l’indemnisation forfaitaire à 20% ou 30% du prix de vente.
Concernant le dernier critère lié à la bonne ou mauvaise foi du débiteur, il permet de sanctionner les débiteurs de mauvaise foi qui, par exemple, comme dans le cas soumis à la Cour dans l’affaire citée ci-avant, ont voulu profiter d’une non-réalisation de la clause suspensive en se faisant peut-être délivrer une rétractation qu’on pourrait appeler ‘de complaisance’ ou en invoquant des raisons farfelues au banquier, pour le conduire à se rétracter de l’accord initialement donné.
L’exécution de bonne foi des contrats devant être toujours le maître mot de toute relation contractuelle, il est indéniable que l’indication d’une clause suspensive est non seulement souhaitable, mais indispensable dans le cadre de toute transaction immobilière.
Me Marisa ROBERTO