« Au Luxembourg, nous avons oublié les revenus les plus faibles »


La Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg lutte pour redorer l’image du secteur immobilier en prônant plus de professionnalisme auprès de ses 140 membres. Code déontologique, formation continue, communication vers les politiques et le grand public: voici quelques-unes des armes utilisées par l’asbl dans ce combat. Son président, Jean-Paul Scheuren, trace les activités de l’organisme et aborde également pour nous quelques points d’actualité en la matière: crise du logement, réforme fiscale et volonté de bâtir en hauteur.

Qui représentez-vous?
La Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg représente l’ensemble des métiers de l’immobilier, à savoir les agents immobiliers – qui en forment la plus grande part – mais aussi les promoteurs et les administrateurs de biens. Nos membres sont au nombre de 140, ce qui représente environ la moitié des entreprises du secteur. Par ailleurs, nous adhérons à différents organismes européens et internationaux, tels que la Fédération internationale des professions immobilières. Notre asbl, fondée en 1971, bénéficie du soutien de la CLC (Confédération luxembourgeoise du commerce) depuis 2009.
Que faites-vous concrètement pour vos membres?

Notre objectif est clair: nous voulons un plus grand professionnalisme des métiers de l’immobilier.
Au niveau éthique tout d’abord, cela implique que nos membres signent obligatoirement un code de déontologie. C’est l’unique instrument qui les incite à instaurer des règles professionnelles vis-à-vis de leur clientèle. Nous contrôlons le respect de cette charte via une commission de surveillance et appliquons des mesures de sanction si besoin. En cas de plainte, nous prenons le rôle de médiateur entre les parties. Ainsi, nous positionnons la Chambre Immobilière comme garant de qualité. 

Nous sommes également actifs au niveau des formations. Nous mettons en place un BTS en immobilier qui démarrera en septembre et accueillera 25 étudiants au sein du lycée de Mamer, pour deux années complètes avec stages. Cela nous permet en outre de créer du contenu pour la formation continue de nos membres. En effet, notre volonté est une formation continue obligatoire agréée pour tous nos affiliés. Le principe est de mettre la barre plus haut que ce qui est prévu par le législateur.
Une autre de nos cibles est de changer complètement la définition du métier afin de nous diriger vers un modèle anglo-saxon dans lequel l’acquéreur se fait aussi assister dans sa démarche par un agent immobilier. Il y a une confrontation entre l’agent mandaté par la personne qui vend son bien et celui désigné par l’acheteur. Grand avantage: le candidat acquéreur est soutenu et se sent plus en sûreté lors de l’achat. Cette nouvelle approche métier – on en est convaincu – va dynamiser la vente car elle mettra en confiance l’acquéreur. Nous lancerons un travail en réseau sur ce modèle au cours de cette année.
Ensuite, nous communiquons sur les problèmes du métier auprès des acteurs politiques: nous nous faisons le relais de la voix du secteur.
Enfin, nous informons le grand public: nous voulons faire savoir aux clients que la possibilité de travailler avec des agents soumis à notre code déontologique existe. Nous souhaitons préconiser une image de marque plus favorable des métiers immobiliers que celle qui existe d’aujourd’hui.
A propos d’image de marque, l’immobilier: un secteur en mal de réputation dans notre pays? 

Non, pas en général mais malheureusement il y a eu beaucoup d’écarts. Tous les agents n’ont pas eu l’approche professionnelle nécessaire à ce métier. Or, c’est par excellence une profession de confiance, aussi bien au niveau de la vente que de l’acquisition. Notre approche ne peut pas être celle d’un marchand classique car nous intervenons dans un moment très important de la vie des gens, dans une opération cruciale pour eux. Le niveau d’excellence de notre métier doit donc être tel que ces clients puissent nous faire confiance sans méfiance.


Votre avis sur la crise du logement?

Je trouve le terme «crise» mal choisi, on ne dort pas sous les ponts. Mais effectivement, la situation du logement n’est pas satisfaisante. Au Luxembourg, nous avons oublié les revenus les plus faibles et c’est à ce niveau que nous devons agir!

Premièrement, les monopolistes étatiques dans le logement social doivent jouer leur rôle. Sur les 9.600 logements prévus par le programme du gouvernement, 60% sont destinés à la vente. Or, cela ne touche pas les revenus les plus faibles. Nous considérons que les promoteurs publics devraient exclusivement se concentrer sur la location. En effet, Il n’y a pas assez de logements locatifs sociaux. Il y a cinq ans, nous avions déjà annoncé un manque de 15.000 logements de ce type et ce chiffre augmente chaque année…
Deuxièmement, il faut ouvrir ce monopole aux acteurs privés. La Chambre Immobilière a d’ailleurs proposé un nouveau modèle à ce propos: le logement locatif à coût modéré. L’objectif est qu’un bailleur privé loue un bien à 75% du prix du marché, sans subside étatique aucun, avec une option d’achat après dix ans. Nous sommes actuellement en discussion avec le ministère du Logement pour la mise en œuvre de ce modèle.

La réforme fiscale annoncée par le gouvernement à l’entrée de 2017 touchera-t-elle le logement?
Bien entendu, plusieurs mesures auront un impact.
Tout d’abord, la première concerne l’incitation à l’épargne: les jeunes en dessous de 40 ans auront la possibilité de déduire, non plus 644 euros, mais 1.288 euros par personne en les déposant sur un compte épargne logement. Cette mesure est essentiellement importante au niveau de son message, un message qui souligne qu’acquérir un logement est lié à la capacité d’épargne. Ensuite, la seconde mesure porte sur l’augmentation de la déductibilité des intérêts sur le crédit. C’est une stratégie assez logique car les crédits immobiliers sont devenus plus élevés. La troisième est peut-être la plus importante, c’est la réduction du taux d’imposition des plus-values immobilières pour la vente de terrain. Résultat: cela va générer une mobilisation plus grande des terrains. C’était le cas en 2006, année où un plus grand nombre de terrain étaient disponibles sur le marché ce qui a eu une incidence positive sur l’offre.
Selon nous, ces différentes mesures ne vont pas assez loin. Mais au moins elles donnent quelques impulsions qui vont dans la bonne direction.
L’option de construire des immeubles de résidence en hauteur évoqué par Marc Hansen est-elle vraiment envisageable au Luxembourg?
Il est très clair que le Luxembourg doit trouver des moyens pour créer plus de logement. 

Passer d’une prairie à un immeuble est un processus long et compliqué. La procédure pour un projet immobilier prend en moyenne 7,3 années au Grand-Duché. Nous sommes peu compétitifs à ce niveau face à d’autres pays. Avant tout, il faut travailler sur ce point car la loi procédurale n’est pas optimale et entraine un déséquilibre sur le marché: il y a trop peu de flexibilité de l’offre pour réagir à la demande. 

Quant à bâtir en hauteur, notez bien que cela ne veut pas dire construire moins bien en termes de qualité de vie et d’architecture. Cela fait des années que nous nous interrogions: Pourquoi dans certains quartiers ne construit-on pas plus haut? Pas partout bien entendu, des endroits sont plus adaptés que d’autres… Il faudrait d’ailleurs, dans ces lieux sélectionnés, réfléchir une autre forme d’urbanisme, car qui dit bâtir en hauteur, dit plus de personnes qui auront besoin de zones de loisirs et commerciales par exemple. Mais c’est tout à fait envisageable. N’oubliez pas que créer en hauteur, c’est également dégager des espaces au sol pour des places, des parcs, des lieux de rencontre,…


   SoM