Luxembourg, leader européen de la certification environnementale

«Le Grand-Duché est aujourd’hui le leader en matière de certification environnementale en Europe : la proportion de surfaces de bâtiments certifiés, à 12%, y est la plus élevée», explique Laurent Rouach, associé, Sustainability Leader chez PwC Luxembourg.

PwC Luxembourg accompagne les propriétaires et les constructeurs dans leur démarche de certification environnementale. Cette activité connaît-elle un essor avec le durcissement de la réglementation dans le domaine de la performance énergétique des bâtiments au Luxembourg, ou le phénomène est-il bien ancré ?
Si tout ce qui a trait à la performance énergétique des bâtiments revêt une dimension réglementaire européenne, il n’en va pas de même en matière de certification environnementale, qui est une démarche volontaire.
Le mouvement a été initié au Luxembourg par les institutions européennes, présentes en nombre sur son territoire, et a rapidement été suivi par les fonds d’investissement et les promoteurs actifs sur le marché luxembourgeois. Le Grand-Duché est aujourd’hui le leader en matière de certification environnementale en Europe : la proportion de surfaces de bâtiments certifiés, à 12%, y est la plus élevée.
Pour répondre à votre question, «oui», cette activité de certification environnementale connaît incontestablement un essor. Depuis quelques années au Luxembourg, tous les bâtiments de bureaux construits sont certifiés. On constate aussi la multiplication des schémas de certification en exploitation.
 
Qu’entendez-vous par «certification en exploitation» ?
 
Lorsque l’on construit des bâtiments extrêmement performants, rien ne garantit qu’ils seront par la suite exploités de manière optimale. Aussi, les organismes qui ont mis au point les certifications environnementales pour la construction de bâtiments ont développé un modèle de certification complémentaire qui associe à la qualité intrinsèque du bâtiment, la gestion de son exploitation, et, enfin, ses occupants. Cette démarche prend le nom de «certification en exploitation». Elle repose sur un audit régulier des bâtiments, et a pour vocation d’attester et de valoriser les performances environnementales des bâtiments au regard, entre autres, de leur impact sur l’environnement, tel que consommation d’énergie et d’eau, ou leur impact sur le confort et la santé des occupants.
 
Quels sont les services proposés par PwC dans ce cadre ? Quels sont vos principaux clients ?
 
Nous accompagnons nos partenaires – maîtres d’ouvrage, fonds d’investissement, institutions européennes, promoteurs privés – dans leur démarche de certification environnementale, tant au niveau de la «construction» que de l’«exploitation» ou encore de la «zone d’activité».
 
Nous avons aussi développé des outils d’analyse des portefeuilles immobiliers qui nous permettent d’établir un index, le SPI (Sustainable Performance Index). Basé sur une centaine de critères environnementaux, financiers et sociaux, le SPI nous sert de comparateur à l’échelle européenne.
 
Quel est l’objectif recherché ?
 
L’objectif pour nos clients est de pouvoir se prévaloir de poursuivre une démarche environnementale performante au niveau de l’ensemble d’un portefeuille immobilier. Les auditeurs et évaluateurs de ces actifs doivent commencer à prendre en compte la «valeur verte». Pour les fonds d’investissements que nous accompagnons, l’immobilier est une classe d’actifs comme les autres qui se doit d’afficher de bonnes performances.
 
Grâce aux outils que nous avons mis au point, nous sommes en mesure de leur apporter une vision globale (incluant donc les aspects environnementaux, financiers et sociaux) de leur patrimoine immobilier, et de les aider à l’améliorer grâce à des plans d’action précis. L’objectif est de réduire sa vitesse d’obsolescence ou mieux, de maintenir sa performance dans le temps. Le SPI sert d’indicateur unique que ces plans d’action essaient d’améliorer.
 
Quels sont les points des cahiers des charges qui exigent une attention toute particulière ?
 
Il n’y a pas de règle en la matière, dans la mesure où chaque maître d’ouvrage a ses propres exigences. Nous sommes en passe de travailler avec un fonds d’investissement scandinave qui met le cycle de l’eau au centre de ses préoccupations RSE. D’autres fonds d’investissements axeront leur stratégie RSE plutôt sur le volet énergie, le volet transport ou encore le volet matériaux, par exemple.
 
Il existe plusieurs certifications environnementales (DGNB, HQE, BREEAM, LEED), chacune affichant des exigences particulières. Qu’est-ce qui les différencie principalement ?
 
Si les différentes certifications environnementales se ressemblent considérablement, chacune d’entre elles a néanmoins ses spécificités. Nous constatons que ces organismes certificateurs s’«observent» mutuellement. Dès qu’une avancée est réalisée par l’un, les autres lui emboîtent le pas très rapidement : internationalisation des référentiels, déclinaison relative à l’exploitation…
 
La certification française HQE demeure sans doute la certification la plus structurée. Elle intègre un système de management reposant sur la norme ISO14001. Cela implique une démarche d’amélioration continue s’appuyant sur la réalisation d’audits externes à intervalle régulier. Elle dispose depuis un an d’une offre internationale qui couvre aussi le secteur résidentiel.
 
La certification allemande DGNB porte une attention particulière aux notions de flexibilité et de reconfiguration potentielle des bâtiments, ce qui peut s’avérer particulièrement intéressant dans certains grands centres urbains, à l’instar d’Hambourg, Berlin ou Munich. En revanche elle ne dispose pas de référentiel international, ce qui rend complexe et coûteuse sa mise en application hors d’Allemagne.
 
La certification BREEAM, quant à elle, a l’avantage d’être plus souple car elle s’adapte aux législations locales. La présence d’un auditeur agréé BREEAM au sein même de l’équipe projet facilite la mise en application du référentiel et l’amélioration des performances des projets.
La certification LEED, probablement la plus simple à mettre en œuvre, est délivrée sur base d’un dossier remis à l’US Green Building Council. Là aussi, la présence d’un auditeur agréé LEED est recommandée. La démarche est caractérisée par des prérequis à valider pour entamer le processus de certification. Cette certification dispose d’une force commerciale indéniable et d’une reconnaissance internationale qui lui permettent de se développer partout dans le monde malgré l’absence d’une déclinaison internationale de ses référentiels.
 
Quelle est la ou les certification(s) la/les plus convoitée(s) par vos clients ? Pourquoi ?
En Europe comme au Luxembourg, la certification BREEAM est la plus suivie en raison de sa souplesse d’application et aussi de sa reconnaissance sur le marché. Dans la mesure où elle a réussi à s’imposer comme le leader en Europe, les fonds d’investissement auront tendance à la privilégier.
Ceci étant, il y a une tendance qui se dessine : celle de la double-certification des bâtiments, avec la certification BREEAM et en plus la certification nationale.