Logement II
Les promesses unilatérales
et le compromis de vente
En marge de notre dossier concernant le mécanisme du contrat de réservation, demeure tous les autres types de vente d’immeuble comme la vente d’immeubles achevés, de terrains, de maisons clefs en mains ou en préfabriqué. Dans ce domaine, deux types de contrats préliminaires à l’acte notarié, essentiellement, peuvent être signés entre le vendeur et le futur acquéreur, à savoir les promesses unilatérales et le compromis de vente.
Le compromis de vente est la voie la plus usité par les vendeurs et acquéreurs. Les promesses unilatérales peuvent être de vente ou d’achat et n’engagent que celui qui a promis d’acheter ou de vendre, l’autre partie étant libre, dans un délai mentionné dans la promesse, de lever cette promesse en acceptant d’acheter ou de vendre l’immeuble.
Au contraire, le compromis de vente est un contrat préparatoire à la signature d’un acte notarié dans lequel chacune des parties signataires s’engage; l’une promet de vendre et l’autre d’acheter.
Quelles sont les conditions essentielles de la formation du compromis de vente?
Le compromis doit préciser la désignation de l’objet vendu (adresse, désignation cadastrale, contenance) et indiquer un prix de vente. Même si, au moment où le compromis est signé, le prix de vente n’est pas connu, il faut obligatoirement mentionner des points de référence permettant de le déterminer ultérieurement, comme par exemple un prix au mètre carré ou à l’unité. A défaut de respecter ces deux conditions, la convention signée entre les parties ne vaut pas compromis de vente.
Toutes les parties propriétaires doivent signer le compromis de vente.
A titre d’exemples: lorsque la vente porte sur un immeuble abritant le logement de la famille, les deux époux doivent nécessairement donner leur consentement. Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté universelle, le défaut de signature d’un des époux pour la vente d’un immeuble quelconque entraîne la nullité du compromis de vente:
– en cas d’achat d’un immeuble appartenant à plusieurs propriétaires (ex: en cas de biens provenant d’une succession), tous les propriétaires doivent signer le contrat, sinon l’acte est seulement valable à concurrence des droits de celui qui a signé et nul en revanche pour le surplus;
– si l’acheteur veut uniquement acquérir une part indivise du bien, il faut impérativement que les autres co-indivisaires soient informés de cette vente afin de préserver leur droit de préemption et marquent leur accord. A défaut, une telle vente est nulle.
Quelles sont les effets de la signature d’un compromis de vente?
Les parties sont libres de moduler les effets d’un compromis de vente en choisissant d’y insérer des clauses exprimant leur attente. En principe, dès qu’il y a un accord sur la chose et sur le prix, un compromis de vente vaut vente, ce qui signifie qu’il y a transfert immédiat de la propriété, la signature de l’acte notarié n’étant qu’une formalité. Si les parties ne veulent pas être liées de manière définitive dès la signature du compromis, il est impératif qu’elles insèrent des clauses ayant pour but de différer le moment du transfert de propriété.
La plus connue est la clause suspensive (ex: l’obtention d’un financement ou d’une autorisation administrative). Elle a pour effet de suspendre, dans l’attente de l’arrivée de l’événement prévu, le transfert de propriété. Si la condition se réalise, la vente est parfaite au jour de la signature de la promesse; si par contre la condition ne se réalise pas, la promesse devient caduque et ne produit aucun effet.
Attention: – Les tribunaux imposent une coopération dans la réalisation de la condition. Si la condition ne se réalise pas du fait de la faute de l’acquéreur, la condition est réputée accomplie. Le vendeur pourra donc considérer la vente comme définitive.
– Si le compromis ne prévoit pas un délai dans lequel la condition doit être accomplie, l’engagement reste valable jusqu’à ce que la condition se réalise de sorte qu’il peut s’agir d’un engagement perpétuel.
Des clauses prévoyant par exemple que la vente est conclue sous la condition de l’obtention des autorisations administratives par les autorités compétentes sans date limite engage le vendeur dans les méandres des délais des administrations.
– La clause est censée défaillie lorsqu’il est certain que l’événement n’arrivera pas.
Les parties peuvent prévoir une clause qui reporte le transfert de propriété au jour de la passation de l’acte notarié.
Quelles sont les possibilités pour le vendeur en cas de refus de l’acquéreur de passer acte?
Si le vendeur est titulaire d’un compromis de vente définitif ou d’une promesse unilatérale dont l’option a été levée, celui-ci dispose de deux options face à un acquéreur récalcitrant:
– soit le forcer à acheter en demandant au tribunal de rendre un jugement constatant la vente;
– soit de demander au tribunal de prononcer la résolution judiciaire de la vente et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts. Le montant des dommages et intérêts est souvent fixé dans le compromis de vente mais cela n’est pas obligatoire. Le montant dépendra dès lors du préjudice financier réellement subi du fait de la non passation de l’acte de vente.