L’ambition de promouvoir le logement et l’habitat durables

Face au constat que les tentatives des précédents Gouvernements d’enrayer la hausse des prix dans le secteur immobilier n’ont pas atteint les résultats visés, le Gouvernement actuel a décidé de repenser l’ensemble des mesures de soutien au secteur du logement et de mettre en place une politique cohérente en la matière.
Interview de la ministre du Logement, Maggy Nagel.

Au 1er janvier 2015, le taux de TVA passera de 3 à 17% sur la construction en cas de non occupation personnelle. Quel est l’objectif de cette mesure? Ne risque-t-elle pas d’avoir des répercussions sur le marché locatif?
En guise de réponse, je vous renvoie à la réponse du ministre des Finances à la question parlementaire n° 453 du 8 août 2014 portant sur le même sujet: «Comme indiqué par madame la secrétaire d’État, le Gouvernement est en train d’examiner des mesures de transition pour certains cas de figure concernant les travaux en relation avec des logements destinés à la location. Or, les différents éléments étant encore sous analyse, il n’est actuellement pas possible de répondre de manière plus précise à la première question des honorables députés.
En ce qui concerne les questions suivantes, aucune étude d’impact spécifique n’a été réalisée en la matière. Les prix des logements au Luxembourg ne cessent de croître depuis de nombreuses années. Les Gouvernements successifs ont tenté de contrecarrer cette tendance par l’introduction de mesures successives et diverses ayant connu un impact budgétaire très important, dont l’application, dès 1991, du taux de TVA super-réduit. Force est de constater que ces mesures n’ont pas produit les résultats escomptés.
Le Gouvernement actuel a pris la décision de repenser l’ensemble des mesures de soutien au secteur du logement et de mettre en place une politique cohérente en la matière. Dans ce contexte, l’augmentation de l’offre de logements locatifs reste une priorité du Gouvernement. Or, l’application du taux de TVA super-réduit aux logements locatifs a été identifiée comme une mesure inefficace. Son maintien ne serait donc pas justifié.
Le Luxembourg continuera d’appliquer au logement des taux de TVA parmi les plus bas de l’Union européenne. Le Gouvernement continue de promouvoir l’accès à la propriété, en maintenant le taux de TVA de 3% pour l’acquisition de la résidence principale. Par ailleurs, le marché immobilier restera intéressant pour les investisseurs, qui continueront de bénéficier notamment de l’amortissement accéléré en matière d’impôt sur le revenu.
Enfin, le Gouvernement travaille activement à la dynamisation de la création de logements sociaux et à prix abordables, y compris pour la location».


Les communes sont des partenaires de terrain incontournables pour la mise en œuvre de la politique étatique. Le Pacte logement, introduit en 2008, sera bientôt revu et corrigé. Sur quel constat la nécessité de cette réforme se base-t-elle? En quoi consistera-t-elle?

Un nouveau monitoring du Pacte logement est prévu pour la fin de l’année 2014. Il permettra de dresser un bilan actualisé des dispositions prévues par la loi y relative notamment l’obligation des communes d’augmenter leur population de 15% sur une période de dix ans, mais aussi de mesurer le degré d’utilisation des fonds attribués aux communes afin de financer les projets de réalisation ou de rénovation d’équipements collectifs.
Le Gouvernement entend clarifier et redéfinir ensemble avec les communes les objectifs définis par le Pacte logement. Dans ce contexte, le ministère du Logement propose trois pistes telles que prévue dans le programme gouvernemental.
Afin de mieux cibler l’attribution et l’affectation des participations étatiques accordées aux communes, le ministère du Logement a proposé, et cela suite à des entrevues avec les responsables du Syvicol, les trois changements suivants: premièrement, dans le souci d’augmenter l’offre de logements, étendre l’utilisation des fonds alloués aux communes en les affectant de manière plus explicite à des projets de construction et de rénovation de logements tout en laissant la possibilité aux communes de continuer à affecter les participations étatiques à des projets d’équipements collectifs induits par l’accroissement de la population ; deuxièmement, focaliser l’affectation du budget pendant la période du “phasing out” de 2017 à 2021 au seul financement de la construction et de la rénovation de logements, notamment dans le contexte du programme national “Baulücken” et ceci dans les limites du budget dû à chaque commune dans le cadre du Pacte logement ; troisièmement, le budget à octroyer aux communes dans le cadre du Pacte logement ne sera plus transféré sur un fonds de réserve spécifique de la commune, mais il sera géré par le ministère du Logement. Dès qu’une commune aura un projet concret à réaliser, respectivement à financer, qu’il s’agisse d’un équipement collectif ou d’un projet de logement, elle pourra solliciter le budget nécessaire et disponible auprès du ministère du Logement.

Le rapport annuel de l’Observatoire de l’habitat sur les prix des appartements paru début octobre met en évidence un lien très net entre les prix des logements et le temps d’accès à la capitale. On relève, par exemple, près de 40% d’écart entre les prix des appartements dans la zone la plus prisée -le canton de Luxembourg- et le Nord du pays. La possibilité de vivre dans la capitale, ou à proximité directe, serait donc de plus en plus réservée à des gens très aisés. Comment favoriser la mixité sociale dans ce contexte?
Des acteurs tels que le Fonds du logement, la Société Nationale à Habitation Bon Marché, mais aussi le Fonds d’urbanisation et d’aménagement du plateau de Kirchberg vont, dans les prochaines années, réaliser un certain nombre de projets de logements, dont une partie seront des logements subventionnés destinés à des ménages avec des revenus plus modestes, bénéficiaires de primes de construction auprès du ministère du Logement. Il y a lieu de citer le Ban de Gasperich, la Porte de Hollerich et le Kirchberg.
Le Pacte logement prévoit que chaque lotissement d’une surface égale ou supérieure à 1 hectare doit compter au moins 10% de logements à coût modéré pour bénéficiaires de primes de construction.


Vous avez récemment obtenu le feu vert du Conseil de gouvernement pour lancer l’audit du Fonds du Logement. Quels objectifs visez-vous avec cet audit?

Le programme gouvernemental prévoit effectivement une restructuration du Fonds du logement afin d’accélérer la production de logements à coût modéré et surtout de logements destinés à la location. Une telle réforme n’est possible que grâce à un audit externe assorti d’un catalogue de recommandations.
L’audit doit évaluer le Fonds du logement à tous les niveaux: les procédures, la gestion des ressources humaines, la gestion financière, la gestion du parc locatif social, etc.

A l’échéance 2017, tout logement construit devra être passif. Comment concilier des standards de qualité de plus en plus élevés et un ralentissement de la hausse des prix?

S’il est vrai que cela peut paraître paradoxal, c’est justement grâce à des standards de qualité élevés que le coût global d’un logement, acquisition, construction et tous les frais annexes confondus, pourra diminuer sur une période correspondant au moins à la durée du prêt hypothécaire qui tourne pour certains autour de 30 ans.
Surtout, la qualité énergétique élevée du bâtiment induit des économies financières provenant du fait que la consommation en énergie pour le chauffage et la préparation de l’eau chaude sanitaire se voit diminuée.


Comment voyez-vous l’habitat de demain?
Un habitat offrant la meilleure qualité de vie doit pouvoir combiner les trois principaux piliers du développement durable à savoir l’économie, l’écologie et le social.
Il s’agit donc pour le Gouvernement de promouvoir une approche intégrée, notamment en considérant les articulations déplacements-logement-activités professionnelles et de loisir qui sont déterminantes pour construire des villes et agglomérations futures qui soient durables, en vue de réaliser des lieux d’habitat offrant une grande qualité de vie dans un espace urbain idéal, à un prix modéré.
C’est dans ce contexte que le ministère du Logement est en train de travailler sur un projet de loi qui a pour ambition de promouvoir le logement et l’habitat durables.
Dans ce même ordre d’idées, il est évident qu’à l’avenir, il faudra construire de manière plus dense et développer d’autres typologies de logements ou de façon de se loger, plus adaptées aux coûts du foncier et aux besoins actuels des ménages.
Ces nouvelles méthodes de réalisation d’habitats doivent évidemment passer par une inventivité et une ingéniosité de la part des architectes et des promoteurs pour proposer des ensembles denses mais attrayants. La densité, ça ne veut pas dire simplement construire en hauteur, cela veut dire travailler sur un cadre urbain, créer du neuf sans nuire à l’ancien, régénérer l’ancien pour l’adapter à nos besoins d’aujourd’hui.
De même, le choix des matériaux de construction écologiques produits avec une faible consommation en énergie grise et non nuisibles pour la santé, devient de plus en plus important. MT
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