Un basculement de la maison unifamiliale vers l’appartement

«Aujourd’hui, on note une augmentation de la densité nette moyenne, qui s’explique non pas par une densification sur un type de bâti, mais par l’augmentation du nombre d’appartements par rapport au nombre de maisons unifamiliales», atteste Julien Licheron, chargé de recherche au CEPS/INSTEAD et coordinateur de l’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement. Interview de Julien Licheron et de Patrick Bousch, respectivement Responsable des plateformes de soutien à la recherche et coordinateur des programmes interdisciplinaires et transversaux au CEPS/INSTEAD.


Quelles sont les caractéristiques de l’offre de logements au Grand-Duché ?
JL: On constate un basculement de la construction de maisons unifamiliales, qui était la norme dans le pays jusque dans les années 1990, vers la construction d’appartements et de bâtiments à appartements. La proportion s’est tout simplement inversée, les deux tiers des nouvelles constructions étant désormais des appartements.
Néanmoins, dans le stock de logements total, les maisons unifamiliales demeurent majoritaires.
PB: Ce qu’il faut savoir également, c’est qu’il y a au Luxembourg une très grande distribution de logements au niveau de l’âge de construction, un phénomène moins marqué dans les pays voisins.
JL: Quant à la surface moyenne des logements, elle est de l’ordre de 130 m2. Les appartements disponibles sur le marché ces dernières années font en moyenne 80 à 85 m2 et les maisons 170 m2. Il convient de préciser que si la surface moyenne des logements a baissé dans sa totalité depuis un certain temps, c’est parce que le nombre d’appartements, comme dit, est beaucoup plus important que par le passé. Car pris individuellement, la surface des appartements et des maisons construits plus récemment reste inchangée.
Qu’en est-il en termes de performance énergétique ?
JL: La performance énergétique des logements construits aujourd’hui est le produit des normes existantes en la matière. A l’heure actuelle, les normes en vigueur – obligatoires – sont «B» pour la classe de performance énergétique et «C» pour la classe d’isolation thermique, normes qui seront renforcées dès 2015 pour atteindre respectivement «A» et «B». De par ces normes strictes, on affiche au Luxembourg des standards énergétiques dans la construction supérieurs à ceux de nos voisins européens. Et une frange non négligeable des logements construits anticipent ces nouvelles normes.
Quant au parc existant, il répond plutôt aux classes énergétiques allant de «E» à «G».
 
Quid des conditions de logement des ménages luxembourgeois ?
JL: L’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement définit plusieurs indicateurs de confort. 99% des ménages luxembourgeois entrent dans ce que l’on caractérise comme «confort technique de base», à savoir la détention d’une salle de bain, de toilettes, de l’eau courante et d’un système de chauffage, un chiffre qui dénote avec ce que l’on constate chez nos voisins européens, bien moins lotis.
PB: En revanche, 8% des ménages souffrent de surpeuplement, si l’on se réfère aux critères européens. Cette proportion est nettement plus grande chez les locataires (18%) que chez les propriétaires (2%).
 
Si la Roumanie, la Lituanie et la Norvège sont des pays dont les ressortissants sont très majoritairement propriétaires (autour des 90%) en Europe, la Suisse est incontestablement un pays de «locataires», tout comme nos voisins allemands, dans une moindre mesure. Où se situe le Luxembourg en Europe ?
JL: Le Luxembourg se situe exactement dans la moyenne européenne, avec 68% des ménages détenteurs de leur logement. Quant aux autres ménages, 27% sont locataires sur le marché privé, tandis que les 5% restants habitent soit dans des logements loués à un prix inférieur au prix du marché ou sont hébergés à titre gratuit.
Quelle est la part du budget des ménages luxembourgeois allouée au logement (achat et location)?
PB: Le logement est indiscutablement le premier poste de dépenses d’un ménage luxembourgeois. Emprunts et charges comprises, 35,5% de leurs dépenses de consommation vont directement dans le logement, selon l’enquête 2012 sur le budget des ménages du STATEC, avec une différence marquée entre locataires et propriétaires. En effet, les locataires sont moins bien lotis que les propriétaires, dans la mesure où leur taux d’effort est sensiblement supérieur. Les ménages locataires les moins aisés consacrent en moyenne 40% à 45% de leur budget au logement.
JL: Pour établir une comparaison européenne, malgré le prix très élevé de l’immobilier au Luxembourg, les propriétaires ont un taux d’effort moins important à fournir que dans les pays voisins. Par contre, cela ne se vérifie pas pour les locataires, qui se situent, eux, dans la moyenne.
Il est de notoriété commune que les prix du foncier au Grand-Duché ont explosé ces dernières décennies, même en temps de crise, résultant d’une demande bien supérieure à l’offre. Quels sont les prix moyens enregistrés, et quelles sont les variations selon l’emplacement ou la nature du bien ?
JL: Il n’existe pas de statistiques officielles sur la question, raison pour laquelle l’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement est en train de se pencher dessus, de concert avec l’Administration de l’Enregistrement et des domaines.
Cette situation est-elle amenée à s’aggraver dans les années à venir, ou bien doit-on s’attendre sinon à une baisse du moins à une stagnation des prix, à en juger par les dernières enquêtes ?
JL: Le CEPS/INSTEAD n’a pas effectué des prévisions détaillées. Ce que nous pouvons néanmoins constater, lorsque l’on observe les projections des besoins en logements entre 2010 et 2030 telles qu’établies par le STATEC, c’est que 6000 à 6500 logements supplémentaires par an seront nécessaires pour faire face à la fois au solde migratoire, naturel, au renouvellement du parc et à l’accroissement éventuel du solde de logements vacants ou transformés en bureaux.
PB: Or dans le meilleur des cas, seulement 4.000 nouveaux logements par an voient le jour ces dernières années. Il n’y a donc aucune raison que les prix baissent, si ces tendances se poursuivent.
 
Dans ce contexte, doit-on s’attendre à un flux massif de départs de résidents vers les régions limitrophes pour l’acquisition d’un bien ? Qu’en est-il au stade actuel des choses ?
JL: Une enquête menée en 2007 a révélé que le phénomène de départs de résidents reste marginal. Sont concernés les ex-résidents luxembourgeois qui ont maintenu leur activité professionnelle au Luxembourg mais qui se sont installés dans les régions limitrophes. Or il s’avère que seulement 7.715 personnes ont franchi le pas entre 2001 et 2007, dont 20% seulement de Luxembourgeois.
PB: Depuis, nous n’avons pas réalisé de nouvelle enquête, mais nous avons la certitude que le phénomène demeure marginal, sans quoi le Luxembourg n’aurait pas un solde migratoire positif de 10.000 personnes chaque année. Ce que nous savons également, c’est qu’un nombre assez important de frontaliers s’installe au Luxembourg.
 
Quel est aujourd’hui le profil-type du primo-accédant à la propriété au GDL ?
JL: Les primo-accédants sont essentiellement des ménages dont l’âge oscille entre 25 et 40 ans, appartenant à une «large» classe moyenne. On constate donc les mêmes tendances que chez nos voisins, avec cependant une inclination légèrement plus marquée pour l’achat d’une maison unifamiliale.
Quelle est la densité totale nette des logements construits et habités sur les terrains consommés et reconstruits ces dix dernières années ? Que doit-on en conclure ?
JL: La densité nette moyenne est de 55 logements par hectare sur les terrains consommés entre 2004 et 2010, avec une très grande disparité entre la construction de maisons et la construction d’appartements. On se situe en moyenne à 18 logements par hectare pour une maison unifamiliale contre 75 logements par hectare pour un bâtiment d’appartements. Plus concrètement, une maison familiale dispose de 5,6 ares de terrain contre 1,3 are pour un appartement.
Aujourd’hui, on note une augmentation de la densité nette moyenne, qui s’explique non pas par une densification sur un type de bâti – la surface moyenne du terrain sur lequel sont construites les nouvelles maisons restant quasiment inchangée, mais par l’augmentation du nombre d’appartements par rapport au nombre de maisons unifamiliales.  PhR