EY: un accompagnement à 360° sur les projets publics et privés

Grâce à une expertise couvrant l’ensemble du cycle des projets, EY propose une approche globale afin d’accompagner au mieux les acteurs publics et privés dans la réalisation de leurs projets. Entretien avec David Syenave et Pierre Gelenne, qui nous exposent leur stratégie de conseil et reviennent sur la crise du logement luxembourgeoise.

Quel rôle joue EY dans la réalisation de projets ?

DS : Nous avons développé une approche unique sur le marché immobilier luxembourgeois, en combinant l’expertise transactionnelle, l’évaluation, ainsi que le développement de projets immobiliers dans leur globalité. Nous accompagnons nos clients tout au long du processus de réalisation de leurs projets, sans pour autant remplacer les architectes, ingénieurs ou bureaux d’études. Nous assumons plutôt le rôle de « pilote » ou de conseiller privilégié du client, qu’ils relèvent du secteur public ou du secteur privé, et ce, pour tout type de projet.

PG : Ce qui est particulier, chez EY, c’est que nous accompagnons le client du début à la fin : de l’acquisition du projet ou du terrain, à la conception, à la réalisation du dossier de financements et les négociations, ou encore le pilotage de l’ensemble des intervenants du projet. Nous veillons à ce que ceux-ci avancent vers un objectif unique et commun, en respectant les contraintes budgétaires.

Généralement, les techniciens qui accompagnent les maîtres d’ouvrage possèdent une vision purement technique, sans nécessairement tenir compte du budget maximum alloué au projet. Nous nous plaçons, entre autres, comme le chef d’orchestre et cela nous permet d’avoir une vue globale à 360°. D’autres intervenants proposent des services similaires à ceux d’EY-Parthenon, mais ils n’interviennent que sur certaines étapes spécifiques. Ils n’ont pas une vue globale et n’interviennent pas sur l’ensemble du cycle du projet.

Comment éviter que les projets publics ne deviennent trop coûteux ?

PG : Pour le secteur public, il n’y a pas de sanction de marché permettant de déterminer si le coût d’un projet est excessif ou non. À titre d’exemple, la construction d’un appartement dont le prix de vente du mètre carré est de 20.000 euros ne trouverait aucun acquéreur sur le marché privé. En revanche, pour les projets publics, tels que les ponts, routes, chemins de fer ou gares, il n’existe pas de valeur de marché, puisque l’État en est le principal utilisateur et qu’aucun prix de référence n’est établi par le marché.

Lors des constructions publiques, nous apportons une expertise différente. Les auteurs de projets (architectes, bureaux d’étude etc.), eux, sont rémunérés au pourcentage, en fonction du coût du projet. Nous adoptons une approche différente : nous essayons de concevoir, dès le départ, un projet qui est optimisé d’un point de vue financier et essayons de guider les intervenants techniques afin qu’ils privilégient des solutions simples et efficaces. Prenons l’exemple de la construction d’une gare : il est essentiel qu’elle réponde avant tout à des exigences fonctionnelles. Toutefois, il convient de s’interroger : peut-on concevoir une gare à l’esthétique soignée, quitte à augmenter les coûts, ou trouver un équilibre optimal entre utilité et design, tout en maîtrisant le budget ?

C’est précisément là que nous intervenons : nous jouons notamment un rôle de garde-fou en sensibilisant le client à la part des coûts liés à des choix esthétiques qui ne sont pas essentiels au bon fonctionnement de « l’objet ».

Le pacte logement a été récemment actualisé. Selon vous, permet-il, dans la moindre mesure, de régler les problèmes liés au logement au Luxembourg ?

DS : Le logement au Luxembourg est un problème si important, que même le logement abordable demeure cher et le pacte est loin d’être suffisant pour régler ce problème. Chaque année, les besoins en logement sont estimés entre 7.000 à 8.000 unités, alors que pas plus de 1.000 en sont créés par an.

En septembre 2022, j’ai proposé une solution à cette problématique rencontrée chez nos voisins, une loi que la Belgique a d’ailleurs validée et nommée « loi Syenave » :
il s’agissait de diminuer le taux de TVA de 17%, à une fourchette comprise entre 3 et 6%, sur tout logement qui serait réalisé sur des sites démolis et reconstruits.

Cette problématique présente un double enjeu : il convient à la fois de rendre les logements plus attractifs et de mettre à niveau le parc existant afin de respecter les normes 2025 (ESG, performance énergétique). Dès lors, il serait pertinent de s’intéresser à une loi déjà votée dans un pays voisin et qui a fait ses preuves. D’une part, cela permettrait de créer plus de logements, de générer des recettes supplémentaires pour l’État et d’autre part, elle offrirait aux acquéreurs un avantage financier estimé entre 10 et 12%.

Quelle évolution anticipez-vous à la crise du logement dans le secteur résidentiel ?

DS : Se loger est un besoin fondamental auquel chacun devrait avoir accès. Pourtant, au Luxembourg, cette réalité est loin d’être garantie. Nous commencions à percevoir un optimisme en début d’année, mais nous observons désormais une forme d’attentisme, avec la crainte de ne pas parvenir à une issue favorable. Nous faisons face à un déficit significatif. La solution pourrait résider dans le développement rigoureux du produit et sa commercialisation à un prix reflétant son coût réel de construction. À ce niveau, il serait possible de rétablir l’équilibre. Cette crise existe depuis 2021 et aujourd’hui plus que jamais il faut des mesures drastiques, peut-être, comme cité, l’exemple de la TVA ou le financement par les banques des développeurs ou acquéreurs, afin d’espérer une évolution prochaine plus optimiste.

EY-Parthenon est la branche  » Strategy and Transactions  » d’EY Luxembourg, spécialisée dans le conseil stratégique et transaction en immobilier. Elle accompagne les dirigeants d’Entreprises (CEO, boards), les Family Office, les fonds de Private Equity et les gouvernements dans leurs projets, de développement immobilier, de stratégie, fusions-acquisitions (M&A), désinvestissements, corporate finance, création de valeur, restructuration et transformation.