Toutes les clés pour assurer ses biens immobiliers

Protéger son patrimoine immobilier semble évident. Pourtant, le secteur des assurances, et en l’occurrence de l’assurance habitation, souffre encore de certaines idées reçues, notamment que s’assurer, c’est compliqué, malgré une tendance à la simplification et l’adaptation aux besoins sociétaux. Pierre Winne, Head of Product Management chez Baloise à Luxembourg, présente le fonctionnement des garanties à destination des locataires, propriétaires et investisseurs et donne tous les conseils nécessaires pour y souscrire et les gérer de manière optimale.

L’assurance habitation, c’est si compliqué ?

Nos produits d’assurance sont définis en fonction d’une typologie de clients. En matière d’habitation, nous retrouvons, d’une part, les particuliers qui veulent couvrir le bien dans lequel ils vivent. Cette catégorie comprend à la fois les locataires et les propriétaires et représente la population la plus grande. D’autre part, nous nous adressons aux investisseurs. Leur bien étant considéré comme un placement immobilier, les besoins ne sont pas les mêmes. Ces clients achètent un capital dont ils souhaitent tirer un profit, notamment par le biais des loyers.

Les évènements de vie des clients font évoluer leur appartenance à telle ou telle population. En effet, il existe des profils mixtes, par exemple le propriétaire de sa maison qui décide de déménager tout en gardant son ancien bien pour le mettre en location. Il existe aussi des profils plus spécifiques qui souhaitent assurer des biens atypiques, tels que les tiny houses, les mobil-homes, les abris de jardin, etc.

Nous définissons nos produits en fonction des clients pour répondre aux besoins liés à leur situation. Pour chaque profil, il existe dans notre produit habitation des garanties adaptées à la situation spécifique et aux besoins de chacun.

Comment se déroule la souscription du contrat d’assurance ?

Nous procédons par questions successives : le propriétaire, locataire ou investisseur, remplit un questionnaire de déclaration de risque et de besoin. Ce dernier a pour objectif d’identifier clairement le bien à assurer et de récolter les informations nécessaires à la constitution du contrat adapté.

Les réponses du client nous permettent d’évaluer les particularités du bien et de déterminer quelle formule proposer ou quelles garanties sur mesure ajouter.

Nous sommes donc capables de proposer un produit totalement adapté à des besoins spécifiques. Lors de la construction du contrat, nous déterminons avec le client si le besoin s’oriente vers un produit plus classique qui privilégie la rapidité et la simplicité de lecture, ou une version plus modulable destinée à des biens immobiliers d’envergure avec beaucoup d’éléments à protéger. Les clients dont les besoins correspondent au second type ont des attentes bien plus importantes et exigent du sur-mesure. Dans ce cas, nous posons davantage de questions et optons pour plus de modularité dans le produit.

Quels sont les principaux risques en cas de défaut d’assurance ?

Au Luxembourg, l’assurance habitation n’est légalement pas obligatoire, mais elle est souvent exigée dans les baux locatifs par les propriétaires… et ce n’est pas sans raison ! Les conséquences d’un sinistre non couvert peuvent être dramatiques, d’autant plus dans le contexte du changement climatique qui provoque des intempéries plus violentes (et plus fréquentes). Car si historiquement l’assurance habitation couvrait uniquement les incendies, elle est aujourd’hui multirisque par défaut et protège le locataire ou propriétaire en cas de tempête, d’inondation, de bris de glace, de dommage électrique, de vandalisme ou encore de dégât des eaux. Prenons un exemple concret : une inondation provoque des dommages à hauteur de 30.000 euros et le propriétaire n’a pas contracté d’assurance habitation. Il se retrouve alors à devoir supporter la charge totale de son sinistre ! En ayant souscrit une assurance habitation, il aurait pu déléguer financièrement la sécurité de son patrimoine.

Mais s’assurer ne suffit pas, encore faut-il le faire correctement car, même en bénéficiant de garanties, certains risques subsistent. Le plus important demeure la sous-assurance. Le cas le plus commun apparaît pour l’estimation du mobilier. Généralement, la valeur de l’immobilier n’est pas difficile à déterminer car les contrats habitation couvrent la valeur de reconstruction. En revanche, le mobilier demande plus d’attention étant donné son caractère évolutif. Bien souvent, un jeune actif qui achète un appartement pour la première fois dispose d’un budget limité qu’il fera évoluer. Plus les années passent, plus il investira dans du matériel ou mobilier. Un exemple courant est celui du canapé : au début, il achète un produit à 600 euros – qu’il prend en compte dans l’estimation de valeur de son mobilier à assurer – et quelques années plus tard il décide de monter en gamme et achète un canapé à plusieurs milliers d’euros. Sans mise à jour du patrimoine mobilier, la valeur assurée sera toujours basée sur son canapé précédent, soit 600 euros. Si un sinistre important survient, la valeur assurée au titre du mobilier peut s’avérer insuffisante pour couvrir la perte totale du client. Il supportera par conséquent une partie de cette perte sur ses finances personnelles. Pour éviter cette situation, nous conseillons d’actualiser la valeur assurée du mobilier tous les deux ou trois ans, sauf investissement majeur.

Au vu de la crise actuelle, quelles solutions s’offrent aux assurés pour optimiser leur budget d’assurance ?

Depuis très longtemps boudée au Luxembourg, la franchise peut servir de levier d’amélioration de son budget d’assurance. Celle-ci se fonde sur un principe d’auto-assurance : un client peut décider de garder à sa charge un montant en dessous duquel il reste son propre assureur. Ce montant est à déterminer en fonction des capacités financières de chacun. L’assureur le prendra en compte dans le calcul de la prime, car cela permet de réduire la charge d’indemnisation et surtout les frais de gestion liés. Dans la situation que nous connaissons aujourd’hui avec l’inflation, la baisse du pouvoir d’achat et la hausse des taux d’intérêt, il vaut mieux inclure quelques franchises dans les contrats plutôt que de ne pas s’assurer du tout.

Des solutions existent pour optimiser son budget d’assurance. Les conseillers sont à la disposition des clients pour les accompagner, rendre accessible à tous une matière qui peut paraître complexe et trouver des solutions à toutes problématiques.