Une explosion des demandes pour un logement en location abordable

De plus en plus de ménages se portent candidats à un logement en location abordable. Cette évolution traduit un accroissement des difficultés rencontrées par les résidents luxembourgeois à se loger et révèle une aggravation des inégalités au sein de la société. Face à cette situation de crise, il est urgent de renforcer l’offre de logements en location abordable en veillant à répondre à la variété de besoins exprimés. 

La pénurie de logements et les difficultés croissantes à se loger sur le marché privé impactent de plus en plus souvent les choix résidentiels des ménages au Grand-Duché de Luxembourg. Elles placent de nombreuses familles face à des dilemmes. Rester dans un logement insalubre et surpeuplé? Retarder la décision de quitter la maison familiale? Passer la frontière pour payer un loyer moins élevé? Les études de l’Observatoire de l’Habitat (une collaboration entre le Luxembourg Institute of Socio-Economique Research – LISER et le ministère du Logement) montrent que l’état actuel du marché privé ne donne pas beaucoup d’espoir à celles et ceux qui sont à la recherche d’un logement.

De plus en plus d’exclus du marché locatif

Le prix moyen des logements a connu une hausse très rapide ces dernières années, passant de 472.656 euros en 2018 à 694.816 euros en 2022. Les conditions pour l’octroi d’un crédit immobilier ont aussi été renforcées. La conjugaison de ces facteurs a probablement retardé certains projets d’acquisition d’un logement, notamment parmi les primo-accédants. D’autre part, l’arrivée de nouveaux résidents au Luxembourg (y inclus 4.500 réfugiés ukrainiens) et une hausse des loyers de 11,1% entre le 1^e trimestre 2022 et le 1^e trimestre 2023[1] contribuent à une plus forte concurrence entre les locataires sur le marché privé. L’exclusion du marché locatif privé se renforce donc pour les ménages ayant les revenus les plus faibles, des contrats de travail précaires ou à qui il manque le montant nécessaire pour couvrir le coût lié à la signature du bail.

5.555 candidats à un logement en location abordable

À la fin du mois de mars 2023, le Fonds du Logement note 5.555 candidats à un logement en location abordable contre 3.883 inscrits sur la liste d’attente en janvier 2021. Cela correspond à une hausse de 43,1% sur une période d’environ deux ans[2]!

Créé en 1979, le Fonds du Logement est un établissement public sous la tutelle du ministère du Logement. Il loue et vend des logements subventionnés par l’État, sous certaines conditions, afin d’aider les ménages à accéder à un logement répondant à leurs besoins et à leur situation financière. Au printemps 2023, 33,1% des candidats-locataires figurant sur la liste d’attente du Fonds n’y étaient inscrits que depuis janvier 2022.

Près de 40% des inscrits dépensent plus de 30% de leur revenu net disponible pour le logement occupé au moment de la demande. De plus, 44,5% de ces candidats habitent en ce moment un logement non adapté et 37,6% louent un logement à contrat à durée déterminée auprès d’une asbl. Enfin, 36,8% des inscrits sur la liste d’attente sont prêts à accepter un logement en location abordable sans préférence par rapport à sa localisation au Luxembourg.

Les inégalités s’aggravent

L’explosion des demandes pour un logement en location abordable, les coûts élevés des habitations actuellement occupées par les candidats-locataires et la précarité de nombreux contrats de location sont des constats très préoccupants qui témoignent clairement de l’aggravation des inégalités en matière de logement. De plus, l’absence de préférences résidentielles chez un tiers des candidats-locataires montre que, pour les populations les plus vulnérables, l’obtention d’un logement devient plus importante que sa localisation.

Des candidats divers, des besoins variés

Si l’on considère les besoins en logement, les candidats-locataires auprès du Fonds du Logement constituent un groupe très hétérogène. 35,1% d’entre eux sont des adultes seuls, dont 30% ont moins de 35 ans. On peut supposer que leur besoin correspond à un logement avec une ou deux chambres. 22,7% sont des familles monoparentales dont la moitié a deux enfants ou plus. Le logement correspondant à leur besoin doit comporter plus de deux chambres et être idéalement situé à proximité de leur lieu de travail afin de faciliter l’organisation de leur vie quotidienne. Enfin, 16,8% des candidats-locataires sont des familles avec trois enfants ou plus. Elles ont souvent besoin d’un logement avec au moins quatre chambres. Leur situation est d’autant plus complexe que ce type de ménage n’a pas la possibilité de se tourner vers le marché privé. Celui-ci ne propose quasiment pas de grands appartements disponibles à la location. Le segment de la location de maisons, pour sa part, s’adresse principalement aux personnes très aisées.

Accroître l’offre de logements en location abordable

Afin de répondre aux besoins des candidats à un logement en location abordable, la Note 33 de l’Observatoire de l’Habitat formule plusieurs recommandations.

Considérant la situation, l’accroissement du parc de logements en location abordable est devenu une urgence. Dans cette perspective, il apparaît toutefois indispensable d’étudier davantage la structure de ce parc de logements, en considérant notamment la taille des biens mis en location, afin de pouvoir développer une offre ciblant plus précisément les besoins des différents types de candidats.

De plus, une collecte d’informations plus détaillées sur les conditions actuelles de logement des candidats, ainsi que sur les éléments qui les poussent aujourd’hui à se tourner vers des logements en location abordable, doit permettre de mieux appréhender les besoins.

Établir des liens entre les différents segments du parc de logements abordables pourrait soutenir une dynamique de mobilité résidentielle ascendante au sein de ce parc. Par exemple, les ménages dans le segment locatif abordable disposant d’un revenu un peu plus élevé pourraient envisager l’accession à la propriété via un logement à coût modéré.

Enfin, la mise en place d’un guichet unique centralisant les demandes de logements en location abordable et facilitant l’échange d’informations sur les caractéristiques des candidats-locataires entre le Fonds du Logement et les services logement des communes permettrait de compléter les données recueillies par les communes dans l’optique de faciliter la programmation communale en matière de logement abordable.

[1] Rapport d’Analyse 5 de l’Observatoire de l’Habitat, 2023.

[2] Note 33 de l’Observatoire de l’habitat, publiée le 4 juillet 2023.

Par Magdalena Gorczynska-Angiulli