Le droit de préemption «Pacte Logement»: la jurisprudence récente

Fondée en 2004, DSM Avocats à la Cour fait aujourd’hui partie des études d’avocats les plus réputées au Grand-Duché de Luxembourg. Mario Di Stefano, Managing Partner – Avocat à la Cour, présente DSM et revient plus particulièrement sur les évolutions de la jurisprudence en matière de droit de préemption.

Pouvez-vous présenter DSM Avocats à la Cour?

J’ai fondé l’étude en 2004. Depuis lors, DSM Avocats à la Cour n’a cessé de croître tant en termes de collaborateurs qu’en compétences, tout en gardant et en respectant ses valeurs originelles d’excellence, de réactivité et de disponibilité, de proximité, d’indépendance et d’ouverture internationale. Au départ, nous étions trois avocats. Aujourd’hui, nous sommes plus de 35 avocats, juristes et collaborateurs. L’arrivée d’avocats aux compétences variées a progressivement complété l’éventail des services que nous offrons à nos clients; ce qui fait de nous une étude d’avocats d’affaires «full service». Nous sommes également fiers de constater que, outre la confiance que nous accordent nos clients depuis de nombreuses années, DSM Avocats à la Cour est reconnue par les guides de référence du marché juridique tels que Legal500, Chambers et LeadersLeague comme l’une des études d’avocats les plus réputées dans de nombreux domaines.

Quelles sont vos expertises principales?

Nous sommes actifs dans plusieurs domaines du droit : immobilier, construction, bancaire et financier, fiscal, santé, commercial et des affaires, fusions et acquisitions, travail et sécurité sociale ou encore du numérique et cela dans les domaines du conseil et, on ne peut pas toujours l’éviter, du contentieux.

Notre étude est particulièrement reconnue au Luxembourg pour sa forte expertise en matière de droit immobilier et droit de la construction. Au-delà de nos compétences juridiques inhérentes au métier d’avocat, nous misons beaucoup sur le relationnel et la communication avec nos clients.

DSM Avocats à la Cour est une étude indépendante et également membre de plusieurs réseaux à l’international. Quels sont les avantages de ces deux volets?

Cela nous permet d’un côté de conserver notre indépendance et de pouvoir réagir rapidement et de façon pragmatique, et en même temps d’offrir des services complets à travers le monde. Au fil des années, cela nous a également permis de nouer des partenariats avec d’excellents cabinets disposant d’une multitude de spécialisations dans tous les centres économiques du monde. À tout moment, nous pouvons compter sur leur soutien rapide et pertinent à l’étranger. Tous nos partenaires internationaux sont également indépendants, ce qui nous permet de choisir le meilleur partenaire selon le profil du client ainsi que les circonstances et la nature des affaires en cause.

Quelle est votre politique en matière de Responsabilité Sociale des Entreprises (RSE)?

Nous sommes très conscients des défis en matière de RSE et nous en tenons compte tant en interne qu’en externe. Par exemple, nous avons signé la Charte de la diversité en 2015 et sommes membres d’IMS Luxembourg depuis janvier 2020. Notre étude s’engage également en faveur de la société, en témoignent nos récentes actions liées au développement durable, à la formation des jeunes et au mécénat juridique. Nous avons par exemple fourni des écrans d’ordinateur à l‘asbl Digital Inclusion, travaillé à l’élimination des plastiques à usage unique dans nos locaux, rejoint le programme #ReAct de la Chambre de Commerce pour aider les entrepreneurs en difficulté ou encore accueilli des lycéens en stage dans le cadre du dayCARE Digital Explorer.

Pouvez-vous revenir sur une question qui intéresse certainement de nombreux lecteurs, à savoir l’évolution de la jurisprudence concernant le droit de préemption?

La loi du 22 octobre 2008 dite « Pacte Logement », telle que modifiée par la loi du 3 mars 2017 (dite «Loi Omnibus»), ouvre, sous certaines conditions, des droits de préemption au profit des communes et/ou du Fonds du Logement.

Ainsi, avant de pouvoir passer un acte de vente, le notaire doit vérifier l’existence d’un tel droit de préemption et, dans l’affirmative notifier, l’intention de vente et ses conditions au(x) bénéficiaire(s) du droit de préemption.

En cas d’exercice de ce droit par le pouvoir préemptant, l’acte authentique devra être dressé dans les trois mois, le pouvoir préemptant pouvant poursuivre en justice l’exécution forcée de l’acquisition ou la condamnation du propriétaire cédant au paiement de dommages et intérêts.

Le droit de préemption ne peut être exercé qu’en vue de la réalisation de logements visés par les dispositions de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, ou en vue de la réalisation de travaux de voirie et d’équipements publics ou encore visant à ériger des équipements collectifs conformément à la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain.

Cela étant dit, dans trois décisions récentes, les juridictions administratives ont eu l’opportunité d’apporter quelques éclaircissements notables en ce qui concerne les modalités d’exercice du droit de préemption.

Ainsi, le tribunal administratif avait décidé par jugement du 22 juillet 2020, n°42595 du rôle, que le pouvoir préemptant doit «expliquer la finalité de l’exercice du droit de préemption, qui non seulement doit correspondre à l’une des finalités énumérées à l’article 3 de la loi Pacte Logement, mais qui doit encore correspondre à un projet concret ou du moins en voie de concrétisation, les explications fournies ne pouvant en tout cas pas se limiter à des considérations abstraites et hypothétiques».

Cette décision a été confirmée en appel par la Cour administrative, qui a cependant nuancé les obligations à charge du pouvoir préemptant en estimant qu’il suffira que celui-ci indique avec précision l’affectation qui va devoir être donnée à l’immeuble préempté. La Cour a aussi précisé que cette affectation devra correspondre aux objectifs poursuivis par la loi Pacte Logement, être indiquée dès la notification au notaire de la décision d’exercice du droit de préemption, et être ensuite réalisée  dans les meilleurs délais possibles, compte tenu des circonstances du cas d’espèce» (Arrêt du 5 janvier 2021, n°4939C du rôle).

Dans une autre décision, le Tribunal administratif a confirmé que «l’objectif en vue duquel le droit de préemption est exercé doit se cristalliser au moment de l’exercice de ce droit et ne saurait être fourni ex post». Il a par ailleurs suivi la Cour administrative en indiquant qu’il ne suffira pas pour le pouvoir préemptant de fournir des indications vagues sur la destination de l’immeuble, de se référer à une réalisation potentielle de l’un des objectifs énumérés par la loi, ou de se référer de manière générale à l’ensemble des objectifs potentiels envisagés par l’article 3 de la loi Pacte Logement (Jugement du 3 mars 2021, n°43 352 du rôle).

En guise de conclusion, on peut saluer les précisions apportées par les juges, dont les décisions récentes n’ont pas manqué de garantir un certain équilibre, entre d’une part, le respect du droit de propriété, et d’autre part, l’action publique et l’exercice du droit de préemption.