Estimation des prix des logements par les propriétaires par rapport aux prix de vente officiellement enregistrés
Anthony Lepinteur (Université du Luxembourg) et Sofie R. Waltl (Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (LISER)) évaluent les prix actuels des maisons estimés par les propriétaires. Les propriétaires sont souvent confrontés à une telle tâche d’estimation dans le cadre d’enquêtes ou de décisions financières.
Dans le cadre de leurs analyses[1], les auteurs comparent les indices de prix construits à partir des transactions du marché, c’est-à-dire les prix de vente officiellement enregistrés, à ceux qui reposent sur des estimations subjectives. Ainsi, ils constatent que l’évolution des prix au fil du temps est effectivement très bien suivie par les prix estimés par les propriétaires.
Cependant, en ce qui concerne les niveaux de prix, les valeurs déclarées par les propriétaires ne semblent pas réalistes. Les propriétaires déclarent des prix relativement élevés, qui ne semblent pas pouvoir être atteints sur le marché. Ces résultats généraux sont valables pour les États-Unis et un grand nombre de pays européens (dont le Luxembourg).
Les auteurs concluent donc que la «sagesse de la foule» des propriétaires est suffisante pour étudier la dynamique des prix des logements, mais les prix estimés par les propriétaires sont moins adaptés pour mesurer le niveau des prix des logements et donc de la richesse actuelle des ménages.
Dans une analyse complémentaire détaillée – effectuées pour les États-Unis et l’Italie uniquement pour cause de contraintes de disponibilité des données – les auteurs documentent des forces motrices plus nuancées menant à cette conclusion générale. Ils identifient un canal lié aux croyances subjectives des propriétaires concernant leur propre maison : Les propriétaires anticipant une forte augmentation de la valeur de leur maison dans le futur rapportent dès aujourd’hui des prix courants nettement plus élevés que les propriétaires ayant des anticipations plus neutres voire même pessimistes. Ces anticipations ne sont pas toujours justifiées par les conditions actuelles du marché.
Ce lien général entre les anticipations des propriétaires et la valeur actuelle de leur maison est vrai quelles que soient les conditions macroéconomiques générales : en période de prospérité économique comme en période de détresse, et en période de hausse des prix de l’immobilier comme en période de stabilité, voire de baisse des prix. Ce lien n’est en effet lié qu’à son propre logement : les anticipations concernant la croissance générale des prix de l’immobilier dans le voisinage ou dans l’ensemble du pays ne sont pas systématiquement liées aux prix estimés par les propriétaires.
Cette recherche fait partie d’un projet plus vaste dans le domaine des marchés du logement soutenu par le Fonds National de la Recherche (FNR) du Luxembourg. En 2020, les auteurs ont reçu le prestigieux prix du jeune économiste décerné par la Société autrichienne d’économie pour cette recherche.
Anthony Lepinteur (University of Luxembourg)
Sofie R. Waltl (LISER)
[1] Lepinteur A. & Waltl S. (2021). Tracking Owners’ Sentiments: Subjective Home Values, Expectations and House Price Dynamics.
(Working papers; Numéro 2021-02). LISER.