Conseil en logement (subventionné) pour les communes et les investisseurs privés

En 2019, Eric Rosin, ancien directeur du Fonds du Logement, et Martin Schnögass, ancien National Head of Real Estate for Luxembourg and Germany d’ArcelorMittal, ont créé act360°, un cabinet spécialisé en conseil stratégique et opérationnel pour les communes et les investisseurs privés. Passionnés par leur métier, ces deux associés espèrent mettre leur pierre à l’édifice d’une meilleure gestion immobilière au Luxembourg.

Pourquoi avoir créé act360°?

MS: Nous avons remarqué qu’il y avait un manque énorme en conseil et en accompagnement immobilier pour les communes. Sollicitées par l’État pour participer à la création de logements – surtout subventionnés – les communes, et plus souvent celles de plus petite taille, n’étaient pas préparées à ce défi. Elles manquaient de ressources, parfois même de certaines compétences et peinaient à trouver des professionnels pour les soutenir et les guider.

ER: Une première analyse du marché nous a permis de constater que les besoins en conseil pour les communes ne se limitent pas seulement au logement. Les administrations communales ont aussi souvent besoin d’accompagnement dans la mise en place d’une stratégie et dans la structuration de leur portefeuille immobilier, dans l’optimisation des processus de leurs activités immobilières ainsi que de support dans la réalisation de leurs projets. De plus nous avons constaté que ces conseils intéressent également les investisseurs.

Quelles sont les compétences que vous mettez au service de votre clientèle?

MS: Eric est économiste avec une spécialisation dans le domaine technique de la construction. Pendant des années il a travaillé pour un grand cabinet de project management immobilier, puis s’est occupé des transactions immobilières et de projets urbanistiques pour ArcelorMittal (où nous nous sommes rencontrés), avant de devenir directeur du Fonds du Logement en 2018.

ER: Martin est architecte et a fait une formation supplémentaire en développement immobilier à New York. Il a travaillé comme architecte avant de se concentrer sur le développement immobilier pour un family office, puis pour un fonds d’investissement, et finalement pour ArcelorMittal. L’expérience gagnée dans ces différents postes, en grande partie dans des rôles moteurs, nous permet aujourd’hui d’avoir une vision globale et d’aborder les projets avec une vraie sensibilité financière et technique. La mise en commun de nos expériences respectives constitue un grand avantage pour notre clientèle.

Qui sont vos clients et quelles prestations leur proposez-vous?

MS: Nos clients sont les communes et les asbl qui ont besoin de conseils dans le cadre de leur développement immobilier et dans la structuration et l’exécution de leurs projets (surtout en logement subventionné). Nos clients comptent également des investisseurs privés avec un portefeuille immobilier, qui éprouvent souvent des difficultés à interpréter les PAG/PAP et à en comprendre les impacts.

ER: Nous avons structuré nos services en trois grandes catégories: l’analyse et la stratégie, la structuration et le project management. Tout d’abord les analyses: les études de faisabilité, de rentabilité et de risque, ainsi que les analyses des facteurs de localisation, etc. Ces études forment la base de nos conseils stratégiques – c’est-à-dire les réflexions sur la vente et l’achat, l’exploitation et le développement des objets et des terrains. La deuxième partie porte sur la structuration des projets. Elle comprend la définition et la répartition des moyens financiers et humains nécessaires à la réalisation des projets. Elle couvre la thématique du logement subventionné, ainsi que l’optimisation des processus avant et pendant le projet, en plus de la gestion des autorisations. Enfin, la troisième partie contient les prestations liées à la réalisation des projets et leur suivi (le project management), c’est à dire le suivi des coûts, du planning et des rapports de synthèse pour épauler le maître d’ouvrage.

Quels sont les avantages d’externaliser ces services?

ER: Les entreprises et les communes comprennent l’importance et la nécessité de mener des réflexions stratégiques, mais il peut arriver qu’elles ne sachent pas comment concrétiser leurs idées ou ne trouvent simplement pas de temps à y accorder. Un conseil externe se révèle alors un partenaire essentiel dans l’atteinte de leurs objectifs, car il pourra les accompagner dans la structuration, la formulation, la mise en œuvre et la concrétisation de leurs réflexions.

MS: Externaliser les services de project management permet de se munir d’un double contrôle afin d’assurer une meilleure gouvernance et transparence des projets. Parfois l’externalisation sert simplement à couvrir les ressources manquantes ou à assurer la coordination d’un projet et de ses interfaces. De plus, en déléguant le project management, les clients se libèrent du temps pour leurs autres activités.

Quelles sont les subventions classiques auxquelles une construction peut prétendre?

MS: Nous sommes spécialisés dans les aides relatives au logement subventionné, soit à destination des acteurs publics, comme les communes, ou des promoteurs privés. Cela concerne principalement les subventions couvertes par la loi modifiée du 25 février 1979 relative à l’aide au logement et aux règlementations associées. La loi prévoit sous certaines conditions des subventions pouvant atteindre jusqu’à 75% du prix d’achat du terrain, des travaux de construction et des honoraires y étant liés. Nos clients sont souvent surpris de la hauteur de ces subventions!

ER: Effectivement, ces aides peuvent être conséquentes! Pour ce qui des subventions s’adressant aux acteurs privés, les réglementations qui les concernent sont parfois complexes et nécessitent souvent des discussions au cas par cas avec les différentes autorités publiques. Cela fait aussi partie de nos prestations.

MS: J’ajouterais que des promoteurs nous demandent de plus en plus souvent d’intervenir en ce qui concerne la stratégie à appliquer au logement à coût modéré dans l’élaboration de leur PAP.

Quel bilan tirez-vous du lancement de votre entreprise et quels sont vos projets pour le futur?

MS: Nous sommes très reconnaissants envers nos premiers clients de nous avoir fait confiance.
La vie entrepreneuriale nous offre des projets très variés et complexes qui, au fil du temps, nous donnent la possibilité d’anticiper encore mieux les besoins de nos clients. Nous constatons ainsi que beaucoup de besoins ne sont pas encore satisfaits et que de nouvelles solutions doivent être créées, ce qui augmente potentiellement le spectre des services que nous pouvons offrir.

ER: Nous réfléchissons à de nouveaux concepts dans le domaine du logement locatif à prix abordable et sommes en train de développer un autre projet dans ce contexte… mais cela fera l’objet d’un autre article!