Luxembourg a le vent en poupe
Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg
Au niveau politique, l’année 2018 entrera dans les annales comme une année pleine de rebondissements avec le Brexit ou encore les tensions commerciales entre les Etats-Unis et la Chine. Au Luxembourg la continuité politique est assurée depuis les élections nationales d’octobre dernier ce qui assure une stabilité appréciée par les investisseurs. Le pays tire plutôt profit de l’incertitude autour du Brexit qui s’avère au final plutôt positif pour l’immobilier luxembourgeois d’autant plus que les investissements publics en infrastructure faciliteront l’implantation de nouveaux projets sur tout le territoire national. La confiance des consommateurs reste au beau fixe et soutient la croissance économique. Dans ce contexte très porteur, les marchés immobiliers ont bien performé et le cru 2019 s’annonce prometteur.
Bureaux : le cap des 200.000 m² à nouveau franchi
Le marché des bureaux au Luxembourg s’est même approché de la barre symbolique des 250.000 m² avec un volume transactionnel annuel de plus de 245.000 m² soit une augmentation de 18% en base annuelle. Le secteur « Bank et Finances » a été très actif en 2018, représentant 44% de la prise en occupation totale de l’année. Fait notable, les plus grandes transactions enregistrées sont toutes des projets sur mesure. Citons par exemple les 31.000 m² pris en occupation par Deloitte et les 10.600 m² d’Alter Domus au Ban de Gasperich. Nous citerons aussi l’immeuble de 9.000 m² préloué par Telindus à Bertrange il y a quelques années déjà et livré en décembre 2018. L’Etat luxembourgeois a été actif dans pas moins de 12 transactions, dont la location de 7.770 m² dans l’immeuble Yris à la Cloche d’Or et des 7.257 m² au total dans deux immeubles voisins à Strassen, deux transactions réalisées par JLL.
Autre fait marquant de la prise en occupation 2018, l’accroissement de la prise en occupation dans les districts City Belt et Cloche d’Or/Ban de Gasperich au détriment des districts Kirchberg et Gare qui performent en dessous de leur moyenne sur 5 ans. La Cloche d’Or/Ban de Gasperich a attiré le plus gros volume de prise en occupation équivalant à 27% de la prise en occupation totale de 2018, suivi par le City Belt, le CBD et le Kirchberg. Le top 3 formé par la Cloche d’Or/Ban de Gasperich, le City Belt et le Kirchberg représente plus des deux tiers de la prise en occupation annuelle dans le pays.
Les espaces disponibles deviennent rares
Malgré le fait que 2018 fut une année de tous les records en termes de stock où la barre des 4 millions fut franchie, le taux de vacance a reculé de 140 points de base durant l’année. Le taux de vacance est de 3,4% fin décembre 2018 et est resté sous la barre des 4% pendant 3 trimestres consécutifs, situation que nous n’avions plus enregistrée depuis 2009.
Dans le détail, cette diminution est plus spécifiquement due à la disponibilité dans le quartier du CBD où le taux est descendu de 2,7% à 1,6% au Q4.
Nous prévoyons que la disponibilité reste très limitée dans les prochains mois. Le taux de vacance le plus bas est au Kirchberg, où il s’élève à 0,8% fin 2018.
Autour de l’aéroport, nous remarquons aussi le taux de vacance diminué sur base annuelle de 3,7% fin 2017 à 2,2% un an plus tard.
Les loyers grimpent au CBD et au Kirchberg
La croissance la plus spectaculaire provient du quartier du CBD où les loyers « prime » passent de €47/m² à €50/m². Nous estimons que cette tendance continuera durant 2019 où les loyers pourraient même atteindre €52/m². La situation au Kirchberg est similaire mais en moindre magnitude où les loyers prime sont montés de €35/m² à €36/m². Tous les autres quartiers ont vu leur loyer stable durant les trois derniers mois de 2018.
Si nous comparons 2018 à 2017 en termes de loyer prime, les croissances les plus marquées sont de +6% au CBD et +5% à la Cloche d’Or/Ban de Gasperich. D’autres tendances marquantes sont l’augmentation du loyer prime à Munsbach (+5%) qui atteint désormais €22,5/m² et Hamm où les loyers montent de +4% en 1 an pour atteindre €24/m². Tous les loyers s’entendent par m² par mois et hors TVA.
Le marché de l’investissement : au plus haut depuis 10 ans
2018 s’est clôturé sur le deuxième meilleur chiffre de tous les temps : les investissements atteignent €1,9 milliards. Si on compare ce chiffre à celui de 2017, nous calculons un boost de +53%.
Les bureaux sont la classe d’actifs offrant le plus de liquidité au Luxembourg et donc dominent logiquement le montant total des investissements avec 90% du volume. Les taux d’intérêts très bas favorisent l’investissement immobilier et les gestionnaires de fonds sont attirés par la situation très saine du Grand-Duché.
Les 3 transactions à mettre en exergue pour 2018 sont : (i) la vente du nouveau siège de Deloitte HQ à Cloche d’Or aux assureurs Ethias et Intégrale pour €225 millions, (ii) la vente du building « Le Dôme » dans le quartier de la gare au fonds AXA Investment Management Real Assets pour une valeur un peu en dessous de €200 millions et (iii) la vente du JBBK au Kirchberg pour €170 millions.
Si on regarde du côté des investisseurs, nous voyons les fonds belges et français occuper les premières marches du podium. Les investissements belges ont grimpé de +127% pour atteindre €448 millions et les investissements français ont augmenté de +54% pour atteindre €561 millions sur l’année 2018. Fait marquant, les américains refont leur apparition sur le marché luxembourgeois en comptabilisant un total de €215 millions sur 2018.
Les rendements « prime » sont descendus quant à eux à 4% pour des immeubles avec un bail traditionnel de 6/9 ans. La situation généralement bonne du pays et le taux d’occupation relativement bas continueront à garder des taux de rendement autour des 4% dans les mois qui suivent.
Les localisations qui effectueront le plus de croissance de loyer seront les plus recherchées.
Quelles perspectives pour 2019 ?
Les perspectives sont bonnes pour 2019 avec selon le groupe Oxford Economics, un très léger ralentissement de l’activité économique, mais une croissance toujours au-dessus de la moyenne européenne. Ceci devrait pousser l’activité à une autre bonne année pour le marché immobilier luxembourgeois.
Au niveau du pipeline, de nombreux chantiers devraient arriver à terme pour 2019. Nous pensons notamment à la « Casa Ferrero » qui devient le nouveau QG du groupe Ferrero occupant plus de 29.000m² d’espace de travail. Nous verrons aussi éclore le « Naos » à Belval et le « Royal-Hamilius » au CBD qui regrouperont respectivement 14.000m² et 10.050m² de bureaux. Autre point important, le faible taux de vacance qui risque de diminuer encore en 2019 puisque les livraisons spéculatives seront limitées à 57.000 m² pour une prise en occupation moyenne annuelle de 219.500 m² sur les cinq dernières années.
Finalement, est-ce que le co-working se développera à luxembourg au même titre que dans toutes les autres capitales européennes. Plusieurs acteurs internationaux comme WeWork et Fosbury & Sons ont déjà montré leur intérêt pour le marché luxembourgeois séduits par son dynamisme et la croissance de son écosystème startup.