Point sur le logement et l’immobilier résidentiel au Luxembourg

Les travaux de recherche du LISER en matière de logement sont complètement orientés dans le sens des besoins de la société luxembourgeoise. Ils se nourrissent et enrichissent les travaux de l’Observatoire de l’Habitat, département du ministère du Logement chargé de collecter, d’analyser et de diffuser des données relatives au logement. Explications avec Julien Licheron, chercheur au LISER (Luxembourg Institute of Socio-Economic Research) et coordinateur des travaux sur le logement.
 
 
Les activités de recherche du LISER dans le domaine du logement
 
Le LISER est actif depuis de nombreuses années dans le domaine du logement. Le projet le plus connu en la matière étant l’Observatoire de l’Habitat, qui est un service du ministère du Logement dont les travaux sont réalisés en collaboration avec le LISER. Depuis sa création en 2003, l’Observatoire de l’Habitat a cherché à combler les lacunes statistiques identifiées, notamment dans le domaine des prix immobiliers, des prix du foncier, des loyers, de la disponibilité des terrains à bâtir, etc. Cet Observatoire a été chargé de collecter et d’analyser, en collaboration avec d’autres services étatiques et communaux, les données relatives au marché du logement. L’Observatoire de l’Habitat diffuse régulièrement les résultats de ces travaux par l’intermédiaire de bulletins trimestriels, de notes et de dossier thématiques.
 
Le LISER a également étoffé son équipe de recherche sur le thème du logement au cours des dernières années. Les travaux des chercheurs vont permettre d’alimenter l’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement pour mieux comprendre les grands enjeux sur le marché luxembourgeois: comment expliquer la hausse forte et régulière des prix de l’immobilier résidentiel observée depuis 2010?  Comment expliquer les fortes différences observées dans le prix des logements sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg? Quelles solutions sont envisageables pour mobiliser davantage le foncier constructible? Quelles pistes existent pour créer davantage de logements abordables?
 
Dans le même temps, les travaux de recherche du LISER se nourrissent des statistiques et analyses réalisées dans le cadre de l’Observatoire de l’Habitat, ainsi que des besoins identifiés par le ministère du Logement et les autres acteurs du marché du logement luxembourgeois. En matière de recherches sur le logement, les travaux du LISER sont donc complètement orientés dans le sens des besoins de la société luxembourgeoise.
 
 
Comment expliquer la hausse continue et forte des prix des logements au cours des dernières années au Luxembourg? Cette hausse des prix est-elle tenable?
 
La hausse des prix des logements est en effet particulièrement soutenue et surtout régulière: environ +4,5% par an pour les prix de vente des appartements et des maisons depuis 2010. Cette augmentation des prix s’explique avant tout par la demande très forte sur le marché de l’immobilier résidentiel, elle-même portée par la très forte croissance de la population. Le taux de croissance démographique atteint 2,5% par an, ce qui représente par exemple une augmentation de 14.500 individus pour le Luxembourg entre 2016 et 2017. Cette population supplémentaire implique évidemment des besoins supplémentaires en logement. C’est la principale raison qui explique, à mes yeux, la hausse des prix de vente des logements depuis 2010.
 
 
Comme expliquer que l’offre de logements peine à répondre à cette demande très forte?
 
Comme l’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement a pu le montrer, il existe des surfaces importantes de terrains libres dans les zones constructibles des communes, la difficulté étant de mobiliser ces ressources. Dans la dernière mise à jour, nous montrions ainsi que plus de 2.700 hectares de terrains sont libres de construction et déjà affectés à l’habitat dans les documents d’urbanisme (les fameux Plans d’Aménagement Général, PAG) des communes. Mais 92% des surfaces disponibles appartiennent à des propriétaires privés, majoritairement des particuliers. Le problème n’est donc pas tant un phénomène de spéculation, mais plutôt de rétention foncière.
 
Le gouvernement tente donc de trouver des incitants pour mobiliser les terrains, qu’ils appartiennent à l’Etat et aux communes, ou également à des propriétaires privés. C’est notamment l’objet du Baulückenprogamm, qui cible particulièrement les petits terrains disponibles, qui sont a priori mobilisables rapidement. Une baisse temporaire de l’imposition des plus-values immobilières a également été introduite en juillet 2016 pour favoriser la remise sur le marché des terrains constructibles pour l’habitat jusqu’à la fin de l’année 2017.
 
 
Un encadrement des prix ou des loyers serait-il une solution pour faire baisser les prix?
 
Je ne crois pas qu’un encadrement strict des prix ou des loyers puisse être une solution au problème principal du marché du logement, qui est d’abord une insuffisance de l’offre de logements par rapport à la demande en forte augmentation. Un encadrement des loyers risquerait par exemple de détourner les investisseurs du marché de la location, ce qui aurait pour effet pervers d’accentuer le déficit en logements. Pour freiner la hausse des prix, je crois qu’il faudrait d’abord se pencher sur l’offre de logements et la promotion de nouvelles solutions pour fournir du logement abordable.
 
 
Justement, comment rendre le logement plus abordable ?
 
Je ne crois pas qu’il existe une solution miracle pour résoudre les difficultés observées sur le marché du logement. C’est la combinaison de nombreuses solutions de petite ampleur, adaptées chacune à un problème spécifique du marché du logement ou à une population spécifique, qui me semble la plus à même de répondre aux deux grands challenges de la politique du logement: d’une part, un objectif quantitatif qui est d’augmenter durablement l’offre de logements, et d’autre part un objectif plus qualitatif qui est de rendre le logement plus abordable en proposant des solutions adaptées aux différents publics.
 
Je pense que le ministère du Logement a pleinement conscience de cette nécessité de cibler davantage les solutions, à travers l’offre de logements locatifs sociaux par les promoteurs publics (Fonds du Logement et la Société Nationale des Habitations à Bon Marché en particulier), le renforcement de l’Agence Immobilière Sociale et plus largement le développement de la gestion locative sociale (qui est dorénavant appuyée par des incitants fiscaux depuis la réforme fiscale 2017), mais aussi à travers l’appui au développement d’initiatives citoyennes de cohabitation intergénérationnelle ou de coopératives d’habitation.
 
Dans nos travaux de recherche au LISER, nous suivons avec grande attention toutes ces nouvelles initiatives et avons pour ambition d’analyser les expériences similaires introduites dans les autres pays européens, d’en identifier les atouts, les fragilités éventuelles, leur adaptation aux contraintes du marché du logement luxembourgeois, leur adéquation avec les préférences et les souhaits des résidents, ainsi que leurs effets potentiels sur l’immobilier résidentiel luxembourgeois.