Quand le logement aide à l’intégration
L’Agence immobilière sociale n’a d’agence que le nom. Elle sert avant tout, depuis huit ans, à gérer pour les propriétaires des logements à destination de personnes en difficulté avec un objectif bien précis : les aider à s’intégrer. Une opération qui profite aussi aux propriétaires.
Un loyer assuré, un bien géré sans tracas et l’impression de faire une bonne action. Les propriétaires qui ont confié à l’Agence immobilière sociale (AIS) un appartement et une maison savent aujourd’hui pourquoi ils ont fait ce choix. Et aucun ne le regrette.
Depuis sa création, l’AIS a ainsi pris possession de 435 logements, qu’elle a pour certains rénovés, afin de les louer à des familles qui n’avaient pas les moyens d’entrer sur le marché immobilier classique. «Au Luxembourg, il existe entre 10 et 20.000 logements vacants», note Gilles Hempel, directeur de l’AIS. Souvent, «il s’agit de biens qui appartiennent à des personnes âgées en maisons de retraite que les familles préfèrent conserver avant, éventuellement, de les habiter».
C’est à ce stade que l’AIS intervient, en proposant aux propriétaires de gérer ces biens, avec un loyer garanti contre tout défaut de paiement, à travers la Fondation pour l’Accès au Logement. Les propriétaires s’engagent en contrepartie à louer leur bien à un prix en-dessous du marché. Ils savent qu’ils n’auront plus rien à gérer une fois le logement mis à la disposition de l’AIS. Ils n’auront même pas de contact avec les locataires.
«Nous nous occupons de tout, et nous sommes même les locataires inscrits sur le bail», continue Gilles Hempel. «Il vaut mieux un logement occupé, entretenu pendant plusieurs années, qu’une coquille vide qui se détériore, sans chauffage ou avec des infiltrations dans la toiture. Nous proposons même aux propriétaires de préfinancer la rénovation du logement avant de le louer. Les frais sont alors remboursés par les premiers mois de loyer». Aucune raison, dès lors, de laisser un bien vide, même s’ils restent encore bien trop nombreux au Grand-Duché.
Quand le propriétaire souhaite récupérer son logement, au terme d’un bail minimum de trois ans, l’AIS reloge ses occupants pour le rendre dans les meilleurs délais, en moyenne entre trois et six mois. Depuis la création de l’AIS, une cinquantaine de biens sont ainsi retournés dans les mains de leurs propriétaires. «Nous gérons un parc de logements de toutes tailles et nous en rentrons une dizaine de nouveaux chaque mois. C’est nécessaire car il existe une liste d’attente. Dès qu’un logement est mis à notre disposition, il trouve preneur. Notre objectif est avant tout de simplifier la vie des propriétaires comme des locataires.»
Familles monoparentales, travailleurs au chômage, réfugiés bénéficiant d’une protection internationale, les profils des occupants sont nombreux. Mais ils ont tous un point commun : ils sont accompagnés, dans leur quotidien par un encadrement social. «Nous ne faisons pas du logement social classique mais de l’inclusion sociale. Le logement est un tremplin vers l’autonomie pour ces personnes qui ne gagnent souvent que le salaire social minimum. En leur enlevant le poids du logement, elles peuvent se consacrer à la recherche d’un emploi. Notre travail commence vraiment quand nous remettons les clefs à un locataire et il s’achève lorsqu’elles nous sont rendues. Depuis huit ans, 170 locataires nous ont ainsi quitté et 10% d’entre eux sont devenus propriétaires».
Dans cette volonté d’inclusion, les logements se doivent d’être proches d’un bassin d’emploi ou des grandes voies de communication. «Nous avons un taux d’impayé de 2%, ce qui est plus bas que le parc privé. Et encore une fois, les propriétaires n’en souffrent pas puisque leur locataire est l’AIS». Ce sont d’ailleurs des organismes sociaux, et non les locataires eux-mêmes, qui peuvent introduire une demande auprès de l’AIS. Ces mêmes organismes suivent ensuite les locataires dans leur quotidien, pour leur donner toutes les clefs de la réussite.
Pour inciter toujours davantage de propriétaires à mettre leur bien à disposition, le gouvernement a créé de nouvelles facilités dans la réforme fiscale 2017. «Depuis le début de l’année, les revenus locatifs sont exonérés d’impôts à hauteur de 50%, annonce Gilles Hempel. Cela compense une bonne partie de la différence de loyer avec les prix du marché privé». Suffisant pour agrandir le parc de l’AIS? C’est ce qu’espère le gouvernement avec une telle mesure.
«Il y a maintenant des propriétaires qui achètent des biens pour nous les donner en gestion. Comme les taux d’intérêt sont nuls, à la banque, c’est un placement qui est plus intéressant que des obligations, d’autant qu’ils sont assurés de réaliser une plus-value lorsqu’ils souhaiteront revendre leur bien». Une sorte de cercle vertueux de l’immobilier, bien rare au Luxembourg.