Incitons au débat

Le droit romain prévoyait la mise en valeur des terres des grands domaines fonciers, souvent mal cultivées sans en supporter les charges. L’emphytéose permettait ainsi à l’Etat, d’assurer la production agricole dans le but de nourrir la population. C’est le fonctionnement classique du bail emphytéotique: un bien étatique ou privé est cédé à un emphytéote qui le met en valeur. «Un bail emphytéotique imposé, dans le sens d’une amodiation forcée, pourrait libérer les terrains nécessaires. Un esprit similaire, mais quelque part inversé»: explications de Gilles Hempel, directeur de l’Agence Immobilière Sociale.
 
Utilisations
Conçu à l’origine pour la mise en valeur et l’entretien de grands espaces ruraux, le cadre juridique du bail emphytéotique s’est agrandi au fil du temps, à tous les biens immobiliers (immeubles industriels, commerciaux et culturels). Le bail emphytéotique imposé, aussi appelé amodiation forcée (en allemand «Zwangsverpachtung») a beaucoup été utilisé après les guerres qui ont décimé les populations rurales. Les terrains des paysans morts restaient alors trop longtemps inutilisés; ils devaient être réattribués à d’autres agriculteurs afin d’assurer les productions des denrées et éviter ainsi les famines. Bien que le bail soit imposé, l’emphytéote doit s’acquitter du paiement de la redevance annuelle et au terme de laquelle il devra quitter les lieux, le propriétaire pourra alors profiter des améliorations et des constructions réalisées.
 
Pénurie grand-ducale
D’ici 2030, il faudrait 80.000 logements supplémentaires afin de répondre à la demande, faute de quoi le prix du mètre carré continuera de grimper. La population du pays augmente plus vite que la construction des habitations et le Statec estime qu’il manquera 27.000 logements en 2030. Cela fait dix ans que le pays compte 10.000 nouveaux arrivants chaque année, ce qui équivaut à la population de la ville d’Hesperange.
Les raisons de cette pénurie sont bien connues des autorités et de la population… et l’une d’elles est que l’Etat n’est pas propriétaire de beaucoup de terrains, il ne peut donc pas directement construire afin de répondre à la demande. Le Luxembourg connaît en effet beaucoup de propriétaires privés qui ne souhaitent pas construire de logements. Ils préfèrent garder leurs terrains comme un investissement pour l’avenir, espérant une évolution de sa valeur sur quinze à vingt ans. Pourtant, «il n’est plus possible de tolérer que les propriétaires utilisent leurs terres comme des produits financiers en ces temps de pénurie», nous dit Gilles Hempel.
 
Concept ancien, idée nouvelle
C’est pourquoi il propose une idée nouvelle sur base d’un concept qui a déjà fait ses preuves. Le bail emphytéotique serait alors imposé aux propriétaires terriens qui refusent d’exploiter leurs biens en un temps imparti et raisonnable. Bien évidemment, ne sont pas visés les petits possédants mais bien des grands détenteurs de terres constructibles. Un promoteur public serait alors choisi en fonction de la modestie de ses projets pour développer les terrains. Le bail emphytéotique imposé n’est pas une expropriation car le terrain reste la propriété de son propriétaire qui bénéficiera en outre, d’une indemnisation annuelle et l’Etat pourrait garantir de le lui racheter au prix du marché à tout moment.
Gilles Hempel est convaincu que le concept pourrait, à court terme, permettre la création de beaucoup de logements. Il ne croit pas à la solution unique qui répondrait à la pénurie actuelle mais à une diversité de moyens innovants à mettre en place. «Nous avons besoin de discussions sans tabou sur le sujet et d’un courage politique car l’action est dorénavant urgente».