Moins de charges, plus de confort

Loin d’agir comme un promoteur dont l’ambition est de revendre les immeubles qu’il construit dans les délais les plus courts, l’investisseur immobilier Fidentia adopte une approche durable. En intervenant à un stade précoce dans les projets, il peut imposer ses critères de performance environnementale et veiller à ce qu’ils soient respectés, par conviction, mais aussi par souci économique. Car qui dit immeuble vert, dit charges réduites, donc attractivité supérieure.
Exemple du bâtiment Serenity à Strassen avec Sandrine Bareel, Asset Manager, et Louis de Halleux, Managing Director.

Qui est Fidentia?

LdH: Fidentia est une société qui investit tant pour son compte propre que pour le compte de tiers associés, dans des immeubles dont la particularité est d’être verts. Nous avons en effet décidé, dès le lancement de la société en 2006, que nos projets devraient être certifiés par des organismes indépendants comme étant très performants du point de vue environnemental. Au Grand-Duché, nous avons opté pour une certification HQE décernée par l’organisme Certivéa, alors qu’en Belgique, nous avons des immeubles certifiés BREEAM et Valideo.

Nous nous trouvons actuellement dans le bâtiment Serenity à Strassen. Quelles sont ses principales caractéristiques?

LdH: D’abord, il est vert. J’ajouterais même qu’il est certifié à un niveau d’excellence puisque, sur les quatorze critères environnementaux du référentiel HQE, sept sont jugés ‘très performants’ et les sept autres ‘performants’. Aucun n’est donc seulement ‘passable’. Serenity est d’ailleurs reconnu au niveau international, puisqu’il figurait sur la liste des finalistes des RICS awards, qui récompensent chaque année les meilleurs immeubles européens.
La deuxième caractéristique, qui découle de la première, est que les charges de Serenity sont les plus basses au Luxembourg parmi une cinquantaine d’immeubles à niveau de services comparables, d’après son gérant, Property Partners.
Ensuite, bien qu’étant un immeuble vert, Serenity propose un grand nombre de places de stationnement. Le ratio est ici d’un emplacement pour 20 m2 de bureaux. A titre de comparaison, les immeubles situés en centre ville à Luxembourg n’offrent qu’un parking pour 125 m2 de locaux et le ratio des futurs immeubles qui seront construits à Strassen ne sera que d’un parking pour 60m2.

Un immeuble vert et beaucoup de voitures, cela peut paraître contradictoire…

LdH: Certes, mais les transports en commun ne sont pas très développés au Grand-Duché et les employeurs ont encore besoin de nombreuses places de stationnement. C’est une réalité et une caractéristique du marché luxembourgeois. Il faut savoir que ce ratio de parking fût imposé à l’origine par la commune de Strassen en 2006 dans le cadre du permis d’urbanisme octroyé. Les choses ont évolué sur ce point également puisque le ratio actuel donné par la commune dans le cadre de nouveaux permis est à la hausse. Par ailleurs, nous avons l’intention, dans le cadre du processus de certification HQE pour l’exploitation de l’immeuble, d’insérer des bornes électriques dans notre garage souterrain, ce qui permettra de concilier les considérations environnementales avec la forte demande en parkings.

Comment les performances du bâtiment sont-elles mesurées?

SB: Le gérant a mis en place un programme de monitoring des consommations énergétiques, appelé Vizelia, qui permet à chaque visiteur de visualiser la consommation de l’immeuble dans lequel il se trouve grâce à des panneaux d’affichage accrochés dans le hall d’entrée et à chaque locataire d’évaluer sa propre consommation énergétique quotidienne, et  ce, de manière précise et concrète. Le système permet, par exemple, de détecter une ampoule qui serait restée allumée tout le week-end ou un robinet qui fuit. Cela fait aussi partie de notre processus de certification que de travailler aussi avec des professionnels comme Property Partners qui ont, très tôt, mis sur pied un département de gestion environnementale de leurs immeubles. Par ailleurs, le gérant propose également un programme de gestion des plaintes appelé Ubigreen, qui permet aux occupants, via une plateforme Internet, de faire état de problèmes de fonctionnement de l’immeuble. Ces plaintes sont directement envoyées aux prestataires de services et le locataire reçoit ‘on line’ un état du suivi de sa plainte. Ceci permet également d’assurer une gestion plus efficace du bâtiment et donc plus performante en termes de coûts.
Enfin, concevoir un immeuble vert sans en assurer le monitoring dans son utilisation, n’a pas de sens. C’est dans cette logique que nous avons démarré, avec l’aide de PwC et Property Partners, le processus d’audit en vue de l’obtention de la certification HQE exploitation.

Serenity est un immeuble d’environ 10.500 m2 répartis sur quatre blocs et douze plateaux, dont onze sont déjà loués. Qui sont les locataires en place?

LdH: Ces plateaux sont loués, dans l’ordre croissant de la superficie occupée, par la CSSF qui y a placé une extension de ses services en attendant la construction et la livraison de son nouveau siège, par Traxys, qui est une entreprise luxembourgeoise de courtage en matières premières et par l’entrepreneur CLE, qui est le constructeur de l’immeuble. Nous avons ensuite la société italienne Saipem, la société suisse ABB, le Groupe Bruxelles Lambert, Altran et NFM.

Que deviendra le rez-de-chaussée?

LdH: Il nous restait un plateau à commercialiser et, pour répondre à la demande actuelle au Grand-Duché, nous avons décidé de transformer cet espace, qui est à front de rue, en business center et de proposer à la location des surfaces modulables en fonction des besoins, à partir de 28 m2, avec une cuisine et des blocs sanitaires partagés. Ce système permet à des ‘petites’ sociétés d’avoir accès à des locaux de qualité, l’alternative pour elles étant d’emménager dans un appartement en centre ville qui n’a pas été conçu pour un usage professionnel et n’offre pas un confort similaire. L’incidence du bâtiment sur le bien-être et la santé des usagers est une question centrale dans la certification HQE, c’est pourquoi Serenity bénéficie d’une excellente isolation phonique et d’un système de régulation automatique de la luminosité et de la température, tout en permettant aux occupants de reprendre la main en cas de besoin.

SB: Nous avons commencé la mise en location fin décembre et nous avons déjà plusieurs locataires, dont la société de leasing de véhicules de luxe, Car de Lux’ qui occupera 164 m2, le cabinet de recrutement pour le secteur financier Kingsley & Partners qui s’installera sur 140 m2, ainsi qu’une antenne d’un réseau d’aide et de soins à domicile. Nous avons très rapidement enregistré les premières signatures et, depuis, nous émettons des offres presque chaque jour. Nous rencontrons donc un beau succès, ce qui nous permet d’aborder en toute confiance ce marché qui est nouveau pour nous.

Hormis Serenity, avez-vous d’autres projets au Luxembourg?

LdH: Bien sûr! Le marché luxembourgeois offre une stabilité juridique, fiscale et économique que l’on retrouve rarement à l’étranger. Les investisseurs s’y sentent bien et nous sommes à la recherche de nouvelles opportunités au Luxembourg, notamment dans la réhabilitation et rénovation d’immeubles existants. Les centres urbains sont composés d’immeubles de plus en plus obsolètes. Il est très bien de construire des bâtiments neufs sur des parcelles où il n’y avait rien, mais nous pensons qu’il est également nécessaire de réhabiliter les immeubles de centre-ville, pour autant que les questions de mobilité soient résolues.