«L’habitant au centre du projet»

Codur a été fondée en 2002 par des actionnaires opérant dans l’immobilier de bureau, en vue de diversifier leurs activités en y intégrant la promotion immobilière résidentielle. Son projet-phare, le premier de l’entreprise à être empreint d’écologie, a été la construction, entre 2006 et 2008, d’un complexe de quatre résidences à Strassen. L’enthousiaste Céline Depiesse, a rejoint la société en 2003, convaincue que l’avenir du secteur était au développement durable. Elle la dirige depuis en ancrant ses actions sur les piliers social, économique et écologique et en misant sur la qualité des bâtiments.

Quelles sont les caractéristiques des résidences que vous construisez?

Les bâtiments que nous construisons actuellement sont en classe BBB et le prochain projet sera sans doute en classe A+. Mais, outre ces critères thermiques, la particularité de nos produits est leur qualité. Ils visent à proposer un habitat sain, élaboré avec des matériaux non allergènes, sélectionnés en tenant compte de leur analyse de cycle de vie. Les aspects ‘santé’ et ‘local’ sont très importants pour nous. Nous  gardons néanmoins un certain réalisme dans le choix des matériaux car, en tant que promoteur, nous devons pouvoir fournir des garanties.
La qualité architecturale intérieure est également primordiale, car nous plaçons l’habitant au centre du projet. Nos résidences doivent lui permettre de vivre confortablement que ce soit du point de vue acoustique, visuel ou olfactif: l’isolation est renforcée, l’orientation est étudiée en fonction des vues vers l’extérieur, les produits utilisés n’émanent aucune odeur et l’éloignement de toute source de pollution acoustique ou olfactive définit l’implantation de la résidence.

Quel type de matériaux utilisez-vous par exemple?

Dans la résidence Rosalie, à Bonnevoie, nous avons remplacé les enduits ‘plâtre’ traditionnellement appliqués sur les murs par des enduits ‘argile’. De tels enduits, même peints ou tapissés, offrent une qualité d’air et une qualité hygrométrique supérieures au quotidien, car l’argile régule en permanence le taux d’humidité. Nous travaillons en partenariat avec la société française Argilus qui produit, pose et forme des entreprises à poser des enduits argile. La notion de partenariat à long terme est également un axe que nous souhaitons développer et c’est ce que nous tentons avec Argilus.
Nous travaillons aussi beaucoup avec du bois certifié PEFC ou PSC et de provenance locale. Nous choisissons des fournisseurs qui acceptent de jouer le jeu et présentent à nos clients des parquets sélectionnés selon des critères de qualité écologique.

Parlez-nous de vos projets récents ou en cours…

Nous sortons d’un grand projet au centre-ville d’Esch-sur-Alzette que nous avons initié en 2007 et qui était ambitieux en termes de mélange des genres. Il s’agit d’un ensemble de trois résidences qui forment une seule copropriété comprenant 35 appartements et 1.000 m2 de rez-de-chaussée commercial. Nous avions un triple objectif à remplir: la préservation du patrimoine à travers la rénovation d’une bâtisse en brique rouge de 1900 pour laquelle nous avons repris à l’identique, mais en neuf, tous les parquets et les moulures après compartimentage coupe-feu, la remise au goût du jour d’un bâtiment dans un esprit plus brut, plus industriel et enfin, la construction d’une résidence neuve. Un des grands défis de ce projet a été de gérer le voisinage, point auquel nous sommes très attentifs.

Nous avons deux projets très différents en cours au centre de Bonnevoie. L’un est une résidence de cinq étages avec une petite cour intérieure, un commerce en rez-de-chaussée, des studios et quelques appartements, située sur la place principale. Elle sera terminée en juin 2014. L’autre, quelques rues plus loin, est un immeuble avec des appartements plus grands et un potager collectif dans la tradition des jardins ouvriers. Il sera livré en juillet 2015. Bonnevoie est un quartier passionnant où nous avions vraiment envie de travailler car il est en pleine mutation et condense une population très riche.

Notre prochain projet est en phase de conception. Il sera radicalement différent de ce que nous avons fait jusqu’à présent puisqu’il s’agit de la réinterprétation d’une ferme et d’une grange, assortie de la construction d’une résidence avec une toiture-terrasse. Nous avons eu l’opportunité d’acquérir un beau terrain en pleine nature avec un environnement d’une qualité exceptionnelle, dans le village de Neihaischen à Schuttrange, et nous l’avons saisie. L’horizon de commercialisation est à environ un an et demi.

Dans tous nos projets, nous accompagnons les intervenants et les acheteurs, nous les sensibilisons à la manière de se comporter et de vivre dans un bâtiment moderne, sans être intrusifs.

Comment vous adaptez-vous aux nouvelles exigences réglementaires en matière d’efficacité énergétique?

Nous prenons les normes, nous les intégrons et nous avançons. L’organisation adhocratique de notre entreprise fait que nous avons une certaine facilité à évoluer. Nous attendons d’ailleurs vivement la norme qui nous est promise depuis des années et qui ne sera plus seulement énergétique mais écologique qui prendrait en compte la qualité des matériaux, les analyses des cycles de vie… ce que nous faisons depuis des années.
Il est vrai que ces normes font augmenter les coûts de construction mais, dans quelques années, les entreprises connaîtront les nouvelles techniques et les nouveaux produits et pratiqueront des prix plus démocratiques pour des prestations devenues habituelles.

Le prix des terrains est également un défi auquel votre secteur d’activité doit actuellement faire face…

C’est effectivement un point crucial. Nous négocions ces prix au mieux et nous réalisons peu de projets pour ne pas participer à la spéculation mais, finalement, c’est le marché qui dicte le prix de sortie, donc c’est notre rentabilité qui évolue. Notre objectif n’est pas d’avoir une rentabilité maximale mais une rentabilité optimale en fonction de l’ensemble de nos critères. La rentabilité étant un de ces critères, elle doit être présente, mais elle n’est pas le seul critère décisionnel dans nos projets.

Comment proposer des logements à prix abordables dans ce contexte?

La Ville de Luxembourg reste un emplacement très recherché même si, paradoxalement, son solde migratoire interne est négatif selon une étude publiée par le Statec. C’est pourquoi nous développons également des projets aux alentours. Je pense que c’est en renforçant les transports en commun vers les autres villes et en diversifiant les bassins d’emploi que nous pourrons proposer des habitats qualitatifs à des prix abordables. Tout le monde a besoin de se loger. Il faut trouver des solutions et, en tant qu’acteur du marché, nous devons contribuer à notre niveau à créer des logements à des prix abordables.

Quelles sont vos perspectives d’évolution ou de développement dans ce contexte?

Après dix ans d’existence, nous arrivons à une certaine maturité. Nous sommes une petite équipe de six personnes, que je n’ai pas comme objectif de faire grandir, comme je n’ai pas pour objectif de prendre plus de parts de marché. Notre ambition est de continuer à produire des bâtiments de qualité, de chercher des partenaires solides pour y parvenir, de faire entrer la construction durable dans les standards et que chaque client, même si ce n’est pas le nôtre, soit informé et devienne exigeant par rapport à son constructeur. Chacun est en droit d’attendre de son logement qu’il respecte sa santé.