Urbanisme: des innovations majeures

Actif tant au niveau national qu’international, le cabinet d’avocats KLEYR | GRASSO | ASSOCIES s’est, au fil du temps, spécialisé dans de nouveaux domaines juridiques, tout en étant soucieux de préserver sa taille humaine. Gabriel Bleser a récemment rejoint les rangs du cabinet pour, d’une part, épauler le département droit administratif et urbanisme et, d’autre part, s’occuper du marketing et du business development du cabinet. Interview.

Le cabinet d’avocats KLEYR | GRASSO | ASSOCIES n’est pas l’un des cabinets les plus connus du grand public. Pouvez-vous nous le présenter?

Le cabinet, qui célèbre l’année prochaine ses vingt ans d’existence, est constitué de 35 avocats, dont 8 associés. A l’origine actif au niveau national, il s’est également, au fil du temps spécialisé sur l’international.
Au niveau national, le cabinet détient une solide expérience dans les domaines du droit du travail, droit administratif – spécialement en matière d’urbanisme -, droit immobilier et droit de la construction. Le cabinet est régulièrement mandaté par les principaux pouvoirs adjudicateurs pour défendre leurs intérêts en matière de marchés publics.
Le cabinet est également actif dans le contentieux civil et commercial, droit pénal et droit des assurances.
Au niveau international, le cabinet est de plus en plus actif dans les problématiques liées à la résolution de litiges transfrontaliers très complexes, aux restructurations internationales, au droit des sociétés, des fonds et au droit bancaire.
 

En matière de droit de l’urbanisme, une nouvelle loi concernant l’aménagement du territoire a été promulguée. Quels sont les changements apportés par cette dernière sur la législation en vigueur?

Ce qu’il faut tout d’abord savoir, c’est que coexistent et se superposent sur le territoire des instruments de planification étatique et communale, les PAG et les PAP, complétés par le règlement sur les bâtisses.
Il résulte de la nouvelle loi une supériorité hiérarchique des instruments de planification étatique par rapport à la réglementation urbanistique communale.
La question de la mise en œuvre des instruments de planification étatique donne lieu à deux innovations majeures de la Loi qui reconnaît aux communes et à l’Etat un droit de recourir à l’expropriation pour cause d’utilité publique de même qu’un droit de préemption pour la réalisation des plans directeurs sectoriels (PDS) et des plans d’occupation du sol (POS). Cette faculté s’avèrera particulièrement utile dans le cadre de l’application du PDS «Zones d’activités économiques», qui prévoit que la commune reste propriétaire des terrains des zones reclassées par les plans annexés au règlement grand-ducal concerné.
En matière de droit de préemption, la nouvelle loi consacre la possibilité pour les PDS et POS d’instituer un droit de préemption au profit de l’Etat et des communes qui peut s’exercer dans les limites de leurs territoires respectifs et qui doit favoriser la réalisation des objectifs prévus par le plan en question.
 

Qu’est-ce qui a motivé les autorités à modifier la loi existante?

Le droit de recourir à l’expropriation s’inscrit dans un ensemble de mesures visant à limiter les risques de spéculation foncière: certains terrains peuvent gagner en valeur du seul fait de la définition de zones prioritaires par un plan étatique. Ainsi, certains propriétaires peuvent être tentés d’exiger des prix exorbitants face à la nécessité absolue pour les pouvoirs publics d’acquérir ces terrains. Difficile, en effet, d’oublier les vicissitudes de la construction de l’autoroute de la Sarre.
C’est pourquoi sont aménagés un droit de préemption au profit de l’Etat et des communes, une faculté de constituer des réserves foncières et un encadrement de la méthode de détermination de la valeur des biens à exproprier.
 

En quoi les communes ont-elles besoin de votre expertise en la matière?

La situation est compliquée pour les communes dans le chef desquelles se cumulent les effets de plusieurs modifications successives de la loi sur l’aménagement communal et le développement urbain, et ceux à venir de la nouvelle législation sur l’aménagement du territoire. Les procédures sont complexes et, bien souvent, les communes se trouvent quelque peu désarmées face à ces changements législatifs.
Grâce à notre expertise et notre très bonne connaissance du tissu politico-économique luxembourgeois, nous sommes en mesure d’accompagner les autorités communales dont les équipes manquent souvent de connaissances dans une matière particulièrement technique. C’est notamment le cas des plus petites communes.
Ce que nous constatons, c’est que les autorités communales, bien souvent, réagissent trop tard, et il est important, dans le cadre de la promulgation de cette nouvelle loi, de les sensibiliser, de les conseiller sur le sujet à des fins préventives.
Le droit de la construction et de l’urbanisme connaît un réel essor au Luxembourg et le cabinet compte bien renforcer sa présence sur ce secteur.

KLEYR | GRASSO | ASSOCIES
Avocats à la Cour
31-33, rue Sainte Zithe
B.P. 559 – L-2015 Luxembourg
Tél.: 22 73 30-1
Fax: 22 73 32
mail@kckg.com
www.kckg.com