Un atterrissage en douceur

Le marché luxembourgeois de l’immobilier professionnel revêt des caractéristiques très particulières. La concentration de la quasi-totalité des activités tertiaires dans la «Cité-Etat» que constitue la capitale et qui à elle seule «détient» 80% du marché, la conduit à afficher un ratio invraisemblable de trois millions de m2 pour seulement 90.000 habitants, nous explique Vincent Bechet, directeur général de Property Partners, qui affirme que le marché domestique s’oriente vers une autorégulation.

Monsieur Bechet, quelles sont les particularités du marché luxembourgeois de l’immobilier professionnel ?

Il faut toujours garder en tête que le marché luxembourgeois est un petit marché sensible qui s’est professionnalisé dans les années 90. La capitale est passée en peu de temps d’une petite ville avec très peu d’immeubles administratifs  à une ville à la pointe du développement immobilier, que ce soit d’un point de vue architectural ou technique.
Sur un marché d’un peu plus de trois millions de m2, 80 % se situent dans Luxembourg-Ville intra-muros, la périphérie ne pesant que très légèrement sur les chiffres. Il faut dire que les institutions européennes, à elles seules, représentent 20% du marché. Le secteur public luxembourgeois, qui est lui insensible aux variations, ne laisse que peu de place au secteur privé. Nous avons là une structure totalement atypique. Si on la compare aux 13 millions de m² affichés à Bruxelles, vous comprendrez que la réalisation ou non d’un projet aura une incidence directe sur les statistiques, d’où cette sensibilité du marché.

Il y a des signes de reprise de l’économie luxembourgeoise. Va-t-on dès lors vers un phénomène d’autorégulation du marché de l’immobilier de bureaux?

Dans la surchauffe des années 2005 à 2007, les promoteurs n’ont pas anticipé mais réagi à celle-ci en lançant des programmes avec des livraisons différées sur quatre ans basés sur des taux de croissance de 6 à 7 %,  alors que le taux est passé à 2 3 %,  voire était même nul en 2008/2009.
Lorsque le taux passe à zéro, il provoque une «panique à bord» qui gèle les développements.  Le retour à un taux de croissance de 2% permet actuellement de remplir les espaces vacants des grands complexes immobiliers.  On s’oriente donc effectivement tout en douceur vers un phénomène d’autorégulation.
Aujourd’hui, le taux de vide locatif diminue sensiblement pour atteindre 4,5 % dans Luxembourg-Ville et 7 % en tenant compte de la petite et de la grande périphérie, ce qui est exceptionnel par rapport à d’autres capitales comme Bruxelles, Paris ou Londres pour ne citer qu’elles.

Que conseillez-vous à vos clients au regard de la situation actuelle?

Pendant la période de surchauffe, un certain nombre de projets ont été lancés dans la périphérie. Aussi,  je déconseille à nos clients d’investir dans ces zones, tout particulièrement dans la grande périphérie.
Car même si la croissance reprend, il ne faudrait pas à nouveau pécher par excès en redémarrant de gros projets, car  je ne pense pas que la reprise soit significative, du moins pendant quelques années.

Par contre, même si de façon générale la prudence reste de mise, il n’y a aucun risque à investir dans le centre-ville. Peu de projets sont en cours de réalisation et en termes d’image, un aspect très important pour certaines sociétés, c’est le nec plus ultra.

Mais comment investir dans le cœur de la capitale qui affiche des taux d’occupation aussi élevés?

C’est dès lors le moment ou jamais pour démolir tous les immeubles arrivés en fin de cycle de vie pour en reconstruire de nouveaux aux standards d’aujourd’hui. Physiquement, ces immeubles qui ont trente, quarante ans – situés par exemple sur le boulevard Royal ou l’avenue Emile Reuter – sont encore assez solides mais ne sont plus aux normes en vertu des nouvelles lois commodo/incommodo et ne correspondent plus aux nouveaux impératifs écologiques.
Il existe d’autres zones très intéressantes dans la capitale comme le Kirchberg qui, rien que par son Avenue extrêmement large, revêt un potentiel énorme pour ériger de nouveaux bâtiments. En outre, s’installer dans le quartier européen est synonyme d’image de marque. De surcroît, il se situe près du centre-ville et est facilement accessible par les grands axes, les autoroutes. Pour finir, le Kirchberg est très bien desservi en transports en commun et verra passer le tram sur l’axe principal.

Qu’en est-il du marché de l’investissement?

Plus de deux milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier de bureaux entre 2006 et 2008 alors qu’on est actuellement sous la barre des 500 millions. L’excès de liquidités dû à la surchauffe a été absorbé par des grands projets immobiliers qui sont devenus des produits d’investissement rachetés à des prix d’or par de nombreux nouveaux fonds allemands, belges ou irlandais.
On pourrait à nouveau construire, mais comme la valeur d’un produit d’investissement se mesure en termes d’occupation et qu’il n’y a pas de baux donc pas d’occupants, il n’y a donc pas de “valeur”.
Autre état de fait, bien que la demande de produits d’investissement soit bel et bien là, il n’y a plus de gros volumes loués à long terme qui soient disponibles sur le marché.

En résumé, on se retrouve dans une situation où les produits développés avant la crise sont tous vendus et où, comme je vous le disais, les promoteurs sont frileux. Ceci a pour effet de faire baisser progressivement le taux de vacance. Progressivement, car le taux de croissance est modeste et parce qu’il reste quand même de petits volumes vacants disséminés dans la Ville, essentiellement occupés par des fonds allemands qui ont disparu avec la crise.