La métamorphose

Dans le cadre de notre grand dossier «urbanisme» dans la présente édition, nous avons en premier lieu voulu donner la parole à Paul Helminger, bourgmestre de Luxembourg-Ville, la capitale accueillant à elle seule 90 pour cent des services au Grand-Duché sur son sol. Retour sur le bilan 2010 et présentation des grands projets urbanistiques qui se profilent à l’horizon.

Les sociétés de conseil en immobilier d’entreprise implantées au Luxembourg affirment que l’immobilier d’entreprise a repris des couleurs comme dans le reste de l’Europe d’ailleurs. Quelle est votre analyse de la situation en tant que Bourgmestre de Luxembourg-Ville et quelles sont les perspectives et directives pour la capitale en 2011?

Les directives de la Ville sont contenues dans le Plan d’Aménagement Général et dans le Règlement sur les bâtisses qui déterminent dans le détail les affectations et les volumes de construction qui sont permis dans les différents quartiers de la Ville. Les propriétaires et promoteurs agissent librement dans le cadre de cette réglementation.  Nous suivons évidemment avec intérêt les évolutions du marché sans cependant pouvoir l’influencer de manière significative, sauf en tant que propriétaires nous-mêmes, comme nous le faisons avec le projet Royal Hamilius.
Ce que je constate, c’est que depuis l’éclosion de la crise, il y a un net ralentissement des demandes d’autorisation pour la réalisation de nouvelles surfaces de bureau. La demande s’est plutôt reportée sur le résidentiel, ce qui est finalement une bonne chose, car cela permet de rééquilibrer le ratio bureau/résidentiel dans une ville, qui, comme vous le savez, présente un véritable déséquilibre dans le domaine par rapport aux autres villes européennes.
Cependant, comme l’affirment en effet les experts en immobilier, le taux de vacance dans la Ville intra-muros n’est pas important. Nous sommes loin des taux de non-occupation que connaissent d’autres villes avec une économie analogue largement basée sur les services.
Quant aux perspectives, nous essayons de récupérer un maximum de surfaces de bureau pour les retransformer en logements.  Cette démarche s’inscrit dans l’image de marque de qualité que nous  nous efforçons à rechercher pour notre ville, et de confort, car c’est là que se trouve également une partie de la solution aux problèmes de circulation.

Dans un contexte de maximisation de la réduction des coûts, la demande est alimentée par la recherche de solutions immobilières rationnelles et durables. Que faire de l’espace vide des bâtiments désuets et quels sont les districts de la capitale les plus touchés par le phénomène?

Avec l’explosion de l’économie de services dans la capitale dans les années 70-80, beaucoup de bâtiments administratifs ont été construits de façon assez hâtive pour parer aux besoins les plus pressants. Ces bâtiments ne répondent donc effectivement plus aux standards actuels, raison pour laquelle beaucoup d’entre eux sont en train d’être remplacés ou rénovés. Il suffit pour cela de regarder ce qu’il se passe sur le boulevard Royal. C’est vraiment pratiquement toute l’infrastructure immobilière de bureau qui y est remise à neuf.
J’estime ainsi qu’il n’y a en fait pas tellement d’immeubles de grande surface qui soient vides dans la capitale ou sans qu’ils ne soient en phase de rénovation, et ce, que ce soit au centre-ville, dans la Ville haute, au Kirchberg ou dans le quartier de la Gare.
D’autre part, les promoteurs ont bien compris qu’ils ont désormais tout intérêt à construire «green» pour attirer de futurs locataires, et j’ai pu constater qu’une grande majorité des nouveaux projets s’inscrivent dans cette démarche.

Qu’en est-il des nouvelles tendances en termes d’implantation des entreprises ces toutes dernières années?

Dans le plan de développement de la Ville, nous essayons donc de récupérer les espaces de bureau se trouvant dans les quartiers résidentiels et de pousser les sociétés à s’implanter dans la périphérie, comme au ban de Gasperich, par exemple. Car la mixité résidentiel/bureau n’est pas toujours confortable.
En plus, la migration des entreprises se fait ainsi dans des quartiers qui sont bien desservis ou qui seront bien desservis par les transports en public. Dans le même contexte, nous saluons la volonté du gouvernement de réaliser des gares périphériques dans ces quartiers pour rendre plus attrayants encore les déplacements vers le lieu de travail en chemin de fer, tout en décongestionnant la gare centrale.
 

Les bâtiments sont les premiers consommateurs et les deuxièmes plus grands émetteurs de CO2. Fort de ce constat, l’ «Economist Intelligence Unit» a développé le «European Green City Index» qui évalue les performances environnementales de la plus grande ville dans 31 pays européens, et ce, dans huit catégories. Au classement général, Luxembourg-Ville arrive en sixième position. Comment vous expliquez-vous d’aussi bons résultats lorsque l’on sait que l’empreinte carbone du Grand-Duché est parmi les plus mauvaises au monde?

Premièrement, si l’empreinte carbone du Grand-Duché est si mauvaise, c’est quand même parce qu’une bonne partie des émissions qui nous sont attribuées, selon les règles européennes qui nous gouvernent, ne sont pas des émissions réelles que l’on peut imputer au Luxembourg, mais qui résultent du tourisme à la pompe. Rien d’étonnant, dès lors, que lorsque l’on considère les émissions réelles, le Luxembourg affiche de bien meilleurs résultats, ce qui vaut également pour la capitale. J’ai pu noter que sur l’essentiel des critères, nous accusons de bons résultats, notamment en ce qui concerne certains critères qualitatifs comme la cohérence dans notre concept d’amélioration de la performance écologique.
Quant au chapitre «bâtiments», je tiens à souligner que les gros émetteurs d’émissions de CO2 en Ville sont moins les bâtiments que la circulation.

Le cœur de Luxembourg-Ville est en passe de se donner un tout autre visage avec le lancement du grand projet Royal-Hamilius. Dans quel contexte ce projet s’inscrit-il et quels sont les enjeux de celui-ci  pour la capitale ? Quelle forme prendra-t-il?

Pour le contexte : nous sommes en présence d’immeubles qui datent et qui demandent de toute façon à être modernisés et où la quasi-totalité des propriétaires a été d’accord pour saisir l’occasion de refaire complètement ce centre urbain dans le sens d’une mixité de fonctions plutôt que de moderniser le tout à grands frais.
En premier lieu, Il s’agit d’y installer un grand centre commercial qui fait vraiment défaut à la Ville qui ne peut actuellement rivaliser avec ses seules boutiques du centre-ville avec les grands centres commerciaux situés dans la périphérie. Il n’empêche que ce centre commercial devrait servir d’aimant en incitant ses clients à flâner dans les rues  pittoresques avoisinantes.
Le deuxième point, réorganiser ce nœud central des transports en commun qui prend une place démesurée et constitue un espace rébarbatif et très peu convivial.
Troisièmement, nous cherchons au travers de ce projet à répondre au besoin de mixité conciliant logement, commerces et bureaux.
Nous avons également estimé qu’il pouvait être très intéressant de réaliser un espace public original  – de plus de 2000 m2 sur le toit du centre commercial –offrant une vue spectaculaire de la ville à 360 degrés.
Dans une ville polycentrique comme l’est devenue la capitale du Grand-Duché, nous avons aussi jugé que développer une bulle géante sur le toit de ce centre commercial, donc pivot du projet, était le moyen de donner une visibilité forte et une identité propre au centre-ville.

Nous orientons-nous vers le concept d’ «Urban Living» comme développé à plus grande échelle sur le site de Belval?

Je m’abstiendrais de commenter le projet Belval. C’est là une toute nouvelle ville que l’on développe alors que dans notre cas, il s’agit de la refonte d’un quartier qui sera toutefois à dominante résidentielle.
Je considère que la définition d’ ‘Urban Living’ est très vaste et qu’il est bien difficile de la définir. ‘Urban Living’, c’est à mon sens surtout la vie au centre d’une ville, à proximité immédiate de tout ce qu’une ville moderne et dynamique peut offrir et où forcément la forme de l’habitat  est plutôt l’appartement que la maison unifamiliale.
Aujourd’hui, dans les villes à la pointe du progrès, ‘Living’ signifie en plus vivre sans voiture parce que l’on a précisément tout à portée de main.

Où en sont les projets «Porte de Hollerich» et «Gare périphérique de Cessange»?

Tout ce que je peux vous dire, c’est que le plan directeur a été arrêté. Il reste un point important à régler avec les Ponts et Chaussées, à savoir la fonction exacte que revêtira la nouvelle voie de desserte parallèle à l’actuelle autoroute en provenance d’Esch-sur-Alzette. J’ai bon espoir que nous trouverons sous peu un accord avec eux.
Quant aux propriétaires privés des terrains qui détiennent 40% de la superficie en question, ils sont très actifs et ne demandent qu’à développer le projet. Et cela se fera lorsque la question du boulevard de Hollerich sera réglée.
Ce qui, en revanche, me préoccupe, concerne la réalisation de la gare périphérique de Cessange. Les chemins de fer progressent rapidement avec la mise à double voie de la ligne de Luxembourg-Ville vers Pétange. Or, pour réaliser une véritable gare périphérique telle qu’elle ressort du concours, il faudrait que les deux voies ferrées, vers Pétange et vers Arlon soient rapprochées l’une de l’autre. Si donc les CFL ne changent pas d’avis, nous nous retrouverons avec deux petites gares au lieu d’une réelle gare périphérique. J’ai vraiment du mal à comprendre pourquoi on ne profite pas des travaux actuels pour s’orienter vers le projet plus cohérent que nous aimerions mettre sur pied. PhR