Droit

Fréquemment, les parties veulent s’engager dans un contrat de vente pour acquérir un immeuble, mais souhaitent que les effets de cet engagement soient retardés dans l’attente d’obtenir la réalisation d’un événement (ex: l’obtention d’un prêt bancaire, d’une autorisation administrative, …).

Or, nous avons vu dans une précédente chronique, qu’à partir du moment où un vendeur et un acquéreur se sont accordés sur l’objet à vendre et son prix, la vente était parfaite. Ceci signifie que le vendeur doit vendre et l’acquéreur doit acheter, sous peine de s’exposer au paiement de
dommages et intérêts dont le montant
est fréquemment arrêté dans le contrat
(= clause pénale).

Afin de suspendre les effets de leur engagement dans l’attente que l’événement souhaité se réalise, les parties ont donc intérêt à insérer dans les contrats une clause dite suspensive.

Son fonctionnement:

La clause suspensive a pour effet de suspendre dans l’attente de l’arrivée de l’événement prévu le transfert de propriété (ex: l'obtention d’une autorisation de construire).

– Si la condition se réalise, un effet rétroactif se produit à la date de la signature du contrat de vente. La vente est parfaite au jour de la signature du contrat.
– Si par contre la condition ne se réalise pas, le contrat devient caduc et ne produit aucun effet. Les parties sont libres de leur engagement sans avoir à dédommager l’autre.
Si des arrhes ont été versées lors de la signature du contrat, par exemple, elles devront dès lors être restituées sauf clause contraire à la convention.

Sa défaillance:

Si les parties à la vente n'ont pas prévu dans le contrat une durée endéans laquelle la condition doit se réaliser, elle peut toujours être accomplie sans limitation de temps. Cela peut entrainer de lourdes conséquences. 

Il faut donc toujours s’interroger s’il n’est pas préférable de limiter la durée de la condition suspensive, car si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu dans le contrat, le vendeur ou l’acquéreur est délié de ses engagements.

Par exemple, lorsqu'un compromis a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire dans un certain délai, le dépassement du délai imparti sans obtention dudit permis permet au vendeur de se dégager de son contrat et de revendre à un tiers l’objet.

Il est impératif que celui qui profite de la condition entreprenne toutes les démarches utiles pour qu'elle se réalise.

En effet, si la non-réalisation de la condition est provoquée par exemple par la faute de l’acquéreur qui n’aura pas déposé son dossier complet à la banque pour obtenir un prêt bancaire et que la banque refuse d’accorder le prêt – ne disposant pas de toutes les informations -, le vendeur pourra considérer que la condition est accomplie et la vente parfaite.
Les tribunaux sanctionnent fréquemment l’acquéreur qui n’a pas accompli toutes les diligences normales pour justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu obtenir l’autorisation demandée.

Sa renonciation:

Il est toujours possible pour une partie de renoncer à la condition qui est stipulée dans son intérêt et, par exemple, de demander immédiatement la passation de l’acte. Cependant, cette possibilité est ouverte uniquement à la partie dans l’intérêt de laquelle la condition est stipulée.
Par exemple, le compromis est valable sous la condition d’obtenir une autorisation administrative de construire un immeuble de 3000 m2 – seul l’acquéreur peut y renoncer.

Les parties peuvent aussi prévoir que la
stipulation de la condition est faite dans l’intérêt des deux parties, de sorte que l’acquéreur ne peut y renoncer qu’avec accord du vendeur.

Une telle renonciation ne peut pas être tacite ou se déduire du comportement de l’une ou l’autre partie, elle doit être express.
Me Virginie Henry

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